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미성과 구현대에 다 살아본 사람입니다.
4억의 가격 차이에 무척 혼동되는 님의 고민이
충분히 이해되는군요.

미성의 경우 2차는 높은 용적율과 건축연도(87년)에서 약점이 있지만
미성 1차의 경우는 위 두가지 조건이 꽤 좋은 편입니다.
그래서 리모델링이 추진되고 우선협상 대상 건설사가 선정된 곳이죠.

또 미성은 단지내 대규모 상가가 있어 아주 편합니다.
24시간 편의점부터 없는 게 없을 정도죠.

그리고 미성 1차는 동 분위기가 미성 2차에 비해 상대적으로
안온한 느낌을 주고 있고 주차도 그리 큰 불편은 없습니다.
자동차 교통이나 버스.택시 교통 편의성도 현대에 비해
전혀 뒤질게 없죠.

바로 뒷편에 위치한 한강시민공원과 
신현대쪽 자투리공원(공원이름은 생각이 안남) 접근성은
압구정동에서도 최고입니다.

단점은 지하철역이 좀 멀어 불편하고 
길건너 상가가 상대적으로 낙후돼 있고(다른 동네에 비한다면 좋지만)
신사역쪽 시장방면의 상가는 분위기가 교육적으로 문제 있다는 
이야기도 들었습니다.
(저는 아이가 취학전이라 경험한 것은 없습니다만)

또 초등학교의 경우 미성과 신현대의 경우 큰길을 건너
신구초등학교에 간다는 점도 단점중 하나죠.

일반적인 경우는 아니지만 도로교통상 최고의 다리로 자리잡은
사통발달의 성수대교가 구현대나 한양에 비해 상대적으로 멀고요..

그러나 가장 중요한 점은 투자가치겠죠.
구현대의 경우 연초 초고층 재건축이야기가 나오면서
무지 많이 올랐습니다.
미성.신현대.구현대.한양 가운데 가장 많이 올랐죠.

연초부터 6개월간 모든 평형에서 그동안 가격이 더 높았던
대치동을 뛰어 넘을 정도였습니다.
그리고 8.31이후에도 매물이 많지 않아
내림세가 약한 편이라고 들었습니다.

초고층재건축은 시장 논리이외 정치적인 문제와도 결부돼 있기에
쉽게 성사되기는 어려울겁니다.
다만 시장에 '가능성'을 크게 열어둔 것이기에
계속 위력을 발휘하고 있는 듯합니다.
만일 초고층재건축이 구체화된다면 구현대부터 시작될 것이므로
가격상승이 상대적으로 가장 높을 것입니다.

구현대의 경우 일부 동에서 심각한 주차문제가 있다는 점말고는
단점이 거의 없습니다.
유치원부터 초.중.고, 동사무소,파출소가 단지내에 있고
단지내에 재래시장부터 갖가지 상가가 다 있죠.
물론 물가는 꽤 비쌉니다. 

노후된 내부는 자금력이 많은 사람들이 많아서인지 
거액을 들여 대수선을 해서 살고 있습니다.
지난 여름에도 외부에서 보기에도 집을 거의 
새로 짓는 듯한 대수선을 진행하는 곳이 여러집 있더군요.

또 하나 단점은 한강시민공원 접근성이
미성.신현대.한양에 비해 상대적으로 나쁩니다.
저도 미성 살때는 춥지 않은 계절엔 1주일에
두어차례 공원에 들렀지만 구현대 살고부터는
휴일이외는 잘 못갑니다.
그래서 자전거를 이용, 구현대내 샛길이나 
단지내 학교 운동장에서 산책합니다.
(구현대내 샛길은 오래된 나무가 많아 산책할 때 삼림욕 기분까지 느낄 정도입니다)

그러나 4억이라는 차이를 감안하면
미성도 투자가치가 뒤지는 것은 많지는 않은 듯합니 다.
연초 오를때 동반상승에서 별로 뒤지지 않았죠.
미성2차 32평의 경우 일원본동 비슷한 평형과 비교해
10.29전에만 해도 일원동이 2-3천 더 비쌌지만
올해들어 역전해 미성 2차 32평이 5천이상 더 비쌉니다.

한마디로 초고층재건축 재료로 가격면에서
압구정동이 지난 80년대의 명성을 되찾은 셈이죠.

결론은 초고층재건축의 가능성을 어느정도로 보느냐 인듯합니다.
멀지 않은 미래에 실현된다고 보면 4억 더 주더라도 구현대가
나을 듯하고 
사업이 질척거린다고 보면 미성도 투가가치로 봐서 뒤질게 없죠.
평균 용적율은 미성1차가 나을겁니다. 

아마 초고층재건축이 실현된다면 대한민국에서 내로라하는
자산가들이 다 몰려들겠죠.
현재 가격면에서 삼성동 아이파크가 최고입니다만
그보다 규모도 크고 입지도 낫고 기존 커뮤니티를 생각한다면
아이파크는 가볍게 뛰어 넘을겁니다.
초고층재건축 계획에 의하면 단지내 온갖 공원을 만드는 것은 물론
대로변에 큰 상가를 만들어 각종 학원도 유치한다고하니
교육메리트도 대치동을 뛰어 남겠죠.
그래서 쉽지 않은 문제라고 봅니다.
현재 재건축 규제로는 풀기가 어렵죠.

좋은 선택하시길 바랍니다.