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2009년 기준 종부세+재산세를 한번 시뮬레이션을 해보았습니다.
2009년을 기준으로 삼은 이유는 고가주택 보유세의 핵심부분인 종부세의 과표가 2006년 70%에서 매년 10%씩 인상되어 2009년 100%가 되기 때문입니다. 고가주택의 경우 올해부터 세금이 급증하기 시작해 2009년까지 계속 급증하다가 이후 재산세만 2017년까지 매년 5%씩 증가하므로 보유세의 인상은 점진적으로 이루어지게 됩니다.

일단 재산세과표가 앞으로 점점 더 현실화되면 기준시가는 2009년 기준 시가의 80%까지 올라가게 될것으로 보고 각자 예상해 보시면 될것으로 보입니다.

기준시가 기준(2009년) 보유세(재산세+종부세)

10억 810만원
11억 980만원
12억 1190만원
13억 1380만원
14억 1560만원
15억 1750만원
16억 1940만원
17억 2130만원
18억 2320만원
19억 2510만원
20억 2700만원
21억 2950만원
22억 3200만원
23억 3450만원
24억 3690만원
25억 3950만원
26억 4200만원
27억 4450만원
28억 4700만원
29억 4940만원
30억 5190만원

일단 여기까지 계산해 보았습니다

현재 강남아파트
30평대 11억
40평대 16억
50평대 22억 정도로 보면
2009년도까지 아파트 가격이 30%이상 상승한다고 보면

2009년 기준 적어도
강남권의 현재

30평대 보유자는 980만원
40평대 보유자는 1940만원
50평대 보유자는 3200만원 정도입니다

여기에 집구입시 수반되는 대출이자를 생각한다면 강남 40평대 이상은 연봉 1억정도의 월급쟁이도 도저히 버티기 힘든 수준이 될것으로 보입니다. 다시말해 수요층이 제한될 것입니다

여기에 여러가지 전문가들이 이미 예측해온 사회적변수를 감안한다면

앞으로 강남권에서 가장 인기있는 평형대는

1. 30평형대
2. 20평형대
3. 40평형대
4. 50평형대 이상
으로 예측됩니다.

강북권은
1. 40평형대
2. 30평형대
3. 20평형대
4. 50평형대 이상
으로 예측됩니다.

의견이 다를 수 있으나 제가 보는 견지에서는 적어도 강남권에서는 이미 상투에 다다른 대형평수보다는 20,30평대중에서 저평가 아파트를 고르시는게 가장 양호한 수익을 달성하실 수 있을 것으로 보입니다.

강북권에서는 뉴타운의 활성화로 40평형대의 공급이 많아지게 되고 가격도 강남권 30평형대에 비해 여전히 저렴할 것으로 예측되므로 가장 인기있는 평형이 될 것이며

강남,강북권 공히 30평형대는 내년이후 다시 강세로 돌아서게 될것입니다. 올연말 종합부동산세 고지서를 받아보는 순간부터 본격적으로 판도가 변하게 될것이며 베이비붐세대의 은퇴가 앞으로 수년간 집중적으로 몰리게 됨으로써 대형평형을 처분해 30평형대로 옮기고 나머지는 금융자산으로 노후를 준비할려는 경향이 점점 더 강해질 것으로 보입니다.
이러한 추세는 선진국에서는 이미 보편화되고 있는 추세로써 그동안 보유세의 현실화가 이루어지지 않은 시점에서의 무조건적인 대형평형 선호현상은 시간이 지날수록 쇠퇴할 것으로 보입니다.

현재 대부분 강남권 40-50평형대 소유자들의 연령은 최소 50대 이상의 비중이 압도적이므로 앞으로 수년후 은퇴가 확산되면 수천만원 이상의 고가의 재산세를 버틸 만한 여력이 줄어들 것으로 예상됩니다.