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이제 경복은 정비지구 지정이 마무리되면 가장 중요한 선택의 시간이 기다리고 있습니다. 바로 건축심의 절차가 그것입니다..

건축심의 신청 시 제출해야 하는 내용이 경복의 세부적인 재건축 계획이므로 주민들이 보유 중인 주택의 미래 가치와 재건축 부담을 결정짓는 가장 중요한 방향이 이 시점에 어느 정도 가닥이 잡힌다고 봐야 할 겁니다.

해서 이와 관련해 현재 조합 중에서 진행 중인 사항을 감안해서 몇 가지 제안을 드리려 합니다.


1. 소형평형 세대의무 비율 20% : 25평형  22평형으로 조정

재건축 시 경복도 예외없이 전체 공급세대 중 20%를 전용면적 60제곱미터 이하의 물량을 공급해야 합니다. 이 때문에 몇몇 단지는 초소형평형을 공급하는 방식으로 재건축을 추진했거나 추진 중입니다.
대표적인 곳이 AID 차관의 12~18평 416가구, 잠실 주공2단지 12평 868가구, 신천시영 16평 344가구입니다.

모든 일은 상식 선에서 고민해 보면 답이 나옵니다.
이 정도 평형에 가족 모두 들어가 살기는 힘들게 분명하고 그러다 보니 시장에서의 매력도 상당히 떨어지는 평형임에 분명합니다. 실제 시세도 형편없는 게 현실입니다.
잘못하다가는 단지 전체의 가치마저도 훼손하는 우를 범할 수 있게 됩니다.

그래서 경복조합에서 추진 중인 소형평형은 25평형이라고 합니다.

이 대목에서 좀더 생각해 봐야 할 부분이 있습니다. 소형평형을 25평형으로 하는 게 가장 최선이냐는 점입니다.

판단의 기준은 소형평형 구성이 단지 전체 가치에 문제가 안되는 수준의 평형으로 하면서, 주민 부담을 최소화할 수 있는 분양수익이 나올 수 있는 평형 구성이 되어야 한다는 점일 겁니다.

좀더 정확한 판단을 위해 강남 주요 단지의 20평형 시세를 살펴보겠습니다.

대치 I Park 24평 8.5억(3542만원/평), 도곡 삼성 래미안 25평 7억(2800만원/평), 역삼래미안 24평 7.7억(3208만원/평), 역삼 푸르지오 24평 7.7억(3208만원/평), 수서 까지진흥 21평 5.2억(2476만원/평)로 파악됩니다.

지역별 차이는 있지만 20평형대 초반 대치, 도곡, 역삼 지역 아파트의 평당 가격은 2800만원 이상을 형성하고 있습니다. 10평형대 평형은 굳이 언급하지 않겠습니다. 시세도 거의 형성되어 있지 않은 상태이며 비교대상이 아니라 생략합니다.

결론은 시장에서 어느 정도 매력을 갖는 평형은 최소 21평 이상의 평형이면 될 것이라는 점입니다.

왜 소형물량의 분양평형이 중요한 이유는 해당 평형 크기에 따라 주민이 늘릴 수 있는 평형의 크기와 대형평형 분양 물량을 만들어 낼 수 있느냐 없느냐가 결정되기 때문입니다.

종합 비교는 뒤에서 언급하겠지만 소형평형은 분양대상 구매계층의 구매력이 상대적으로 고급주택 수요자보다 떨어지는 게 현실입니다. 게다가 정책적으로도 소형평형에 대해서는 분양가 상한제가 존재하기 때문에 해당 물량을 분양함으로써 주민 부담을 줄이는 것은 현실적인 한계가 있습니다. 물론 앞으로 이명박 정부에서 규제 완화가 될 가능성도 있지만 언제가 될지, 그 정도가 어느 정도일지 알 수가 없죠. 시장 반응에 따라서는 분양가 상한제 완화가 유야무야 될 수도 있다는 점을 고려해야 한다는 것입니다.


2. 재건축 후의 경복 단지의 Icon : 라멘조 방식의 디자인 차별화 단지

진정 살고 싶은 단지는 사람들 머릿 속에 남는 단지여야 합니다.
예를 들면 주상복합의 분기점이 된 타워팰리스, 한강조망의 고층 아파트의 대명사격이 된 삼성동 현대 아이파크, GS건설이 브랜드와 함께 한강조망 두 가지 측면에서 이름을 알린 GS 이촌 자이 등이 있습니다.

굳이 그 지역에 살지 않더라도 그 아파트는 고급 아파트의 대명사로 사람들의 기억 속에 있고 그렇기 때문에 그만한 가치를 인정 받고 있습니다.

경복아파트 역시 용적율을 300% 수준으로 받기 위해서는 원하지 않더라도 삼성 현대 아이파트처럼 라멘조 방식으로 지어야 합니다.

잘 생각해 봐야 할 부분은 일반 아파트와 달리 라멘죠 방식으로 지으면서 그에 대한 가치를 인정 받지 못한다면 라멘죠 방식으로 짓는 그 의미가 퇴색하는 것이겠죠.
주민 입장에서도 부담만 느는 결과가 될 겁니다.

하지만 이게 오히려 경복에는 기회가 될 수 있을 수 있습니다.
라멘죠 방식으로 건설하면서 삼성 아이파크처럼 외관 디자인을 차별화하면서 지을 수 있다는 것입니다. 하지만 그에 따른 건설비 인상이 부담이 문제일 겁니다.

때문에 이런 부담을 흡수할 방안을 마련하면서 이렇게 지을 수 있다면 오히려 이런 방식이 경복에는 좀더 나은 방향이 될 게 분명합니다.


3. 주민 부담은 어떻게 완화? : 분양가 높일 수 있는 대안 마련 필요 (예 : 펜트하우스)

앞에서도 언급했지만 라멘죠 방식의 차별적 디자인으로 30층 이상의 고층으로 지을 수 있다면 해당 동의 최상층의 전망은 괜찮을 겁니다.

특히, 경복이 재건축할 때 새롭게 들어서게 되는 동은 4개 동입니다. 설계가 나오지는 않았지만 4개동의 층고가 이 정도 높이면 주변 지역 아파트 어디와 비교해도 상당한 전망과 외관을 갖게 될 겁니다.

그래서 관심을 갖는 수요자들이 재건축 경복 단지의 세대 구성을 보니 22평, 34평, 47평으로 구성된 아파트라고 하면 그런 모습과 비교할 때 왠지 부족한 느낌이 옵니다. 차별화된 외관에 어울리는 진정한 대형평수가 없다는 것이 바로 그것입니다.

이때 참고할만한 소식이 들려 옵니다.
바로 해운대 지구의 두산 주상복합 펜트하우스의 분양가는 해당 건물의 다른 평형 분양가와 현격하게 차이가 있는데 그 이유가 바로 펜트하우스이기 때문이라는 것입니다.

평균 분양가는 1700만원 선인데 유독 펜트하우스만 4500만원선인데 그런 고유의 가치를 허가구청 역시 인정하지 않을 수 없었다는 것이죠.

이는 역으로 생각하면 새롭게 등장하는 4개동을 지금 조합측에서 생각하는 기준대로 추진하게 되면 오히려 주민간에 해당 꼭대기 층을 차지하기 위한 주민간 분란을 만들 가능성이 있을 수 있다는 얘기가 되기도 합니다.

그렇다면 재건축 방향은 분명하지 않을까 싶습니다.
바로 기존 주민은 가급적 1:1 형태로 평형을 늘리면서 분양 물량 중 소형평형은 22평형으로 분양하면서 남는 여유 용적율로 펜트하우스를 분양하는 것입니다.

허가구청에 대해서도 설득논리가 충분하죠.
47평으로만 할 경우 주민간 최상층 세대에 대한 특혜 논란이 있을 수 있으니 이 문제를 해결하기 위해서 펜트하우스 분양이 필요하다고 말이죠.


4. Simulation

아직 재건축 방향이 명확하게 정리된 게 없기 때문에 제 나름대로 정리해 본 것이고 좀더 정확한 세대 수, 분양평형은 조합에서 주민 합의 절차를 통해 도출해 내 주실 것이라 보고 아래와 같은 가정에서 일단 정리해 봅니다.

- 현재 세대 수 구성 : 31평 196세대, 42평 112세대
- 재건축 후 세대 수 구성 : 22평 70세대, 35평 196세대, 47평 112세대, 80평(펜트하우스) 4세대 (임대세대 약 20가구는 제외)

재건축 평당 비용이 470만원 정도 얘기하는 데 라멘죠 구조이고 하니 평당 500만원을 고려하면
- 35평 재건축 시 주민 부담 : 1.75억
- 47평 재건축 시 주민 부담 : 2.35억
이 될 겁니다.

하지만 이런 주민 부담은 분양 물량을 어떻게 구성하고 시장에서 소화시키느냐에 따라 크게 영향을 받게 됩니다.

예를 들어 현재 조합에서 얘기하듯이 25평 75세대를 분양한다고 하면 분양수익은 평당 분양가 2500만원을 가정하더라도 469억 수준일 겁니다.
(2500만원을 최고 분양가라고 말씀 드린 이유는 분양가 상한제 때문에 이 가격도 사실 분양 가능할지 미심쩍기 때문입니다.)

하지만 이를 22평 소형평형과 펜트하우스 80평 4세대로 구성하면 22평에서의 분양 수익은 385억(=22평*70세대*2500만원), 펜트하우스 분양수익은 144억(=80평*4세대*4500만원)이 될 수 있습니다.

25평형만으로의 소형평형 공급 시 재건축 사업을 통한 수익은

분양수익 469억
건축비 - 93.75억 (=25평*500만원*75세대)
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분양순수익 375.25억

반면 22평형 + 펜트하우스 방식의 재건축 사업 시 수익은,

분양수익 529억
건축비22평 - 77억 (=22평*500만원*70세대)
건축비펜트 - 32억 (=80평*1000만원*4세대)
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분양순수익 420억

단순한 비교에서 보더라도 펜트하우스를 통한 분양을 고려하는 것이 44.75억 가량의 추가 분양 순이익을 기대할 수 있게 합니다.

그렇게만 되면 기존 주민 부담을 지금 예상보다 현저히 줄여서 사업추진의 속도를 더 낼 수 있게 될 수 있을 거라 봅니다.

35평*196세대 = 6860평
47평*112세대 = 5264평
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주민 부담평형 12,124평 -- 606.2억 (=12,124평*500만원)

여기서 분양순이익 420억을 차감하면 주민 순 부담액은 186.2억 수준이 될 겁니다.

즉, 주민 1인당 부담 수준이 상당히 떨어질 수 있다는 것이죠.

35평형 세대 주민 부담액 (56.58%) : 105.4억
- 1세대당 부담액 5,377만원
47평형 세대 주민 부담액 (43.41%) : 80.8억
- 1세대당 부담액 7,214만원


위 내용을 보셔서 아시겠지만 재건축 방향이 어떻게 결정되느냐에 따라 사업의 성패와 수익성은 현격하게 달라질 뿐더러 재건축 후 단지의 가치에도 결정적인 영향을 줄 수 있으므로 지금부터는 주민 모두의 관심이 요구되는 것 같습니다.

또 이렇게 단지 전체의 분위기를 프리미엄급으로 올려 놓아야 임대 가구에 들어오는 세대 역시 그에 걸맞는 가구가 들어올 수 있을 겁니다. 보증금이 얼마일지 모르겠지만 월 임대료 150~180만원 정도를 감당할 임대 가구라면 엄밀하게 임대가구라고 할 수 없겠지요.

이런 주민의 노력이 따라줘야 논현동에 새롭게 랜드마크로서 경복아파트가 태어날 수 있을 거라 봅니다.

감사합니다.