행복도시 심판대, 충청권 해뜰날 오나

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행복도시 심판대, 충청권 해뜰날 오나

[부동산뱅크 2005/11/24 - 조회:15,560]

24일 헌법재판소의 '행정중심복합도시 특별법' 헌법소원 결정을 앞두고 충청권 주택시장에 관심이 쏠리고 있다. 이미 지난 2004년 행정수도 이전 위헌 결정으로 한차례 파동을 겪은 이 지역은 행정중심복합도시(이하 행복도시) 특별법으로 이름을 바꿔 또다시 헌재의 심판을 받게 됐기 때문이다. 특히 행정도시 건설의 명암이 엇갈림과 동시에 이 일대 부동산시장도 맑음과 흐림을 반복해 이번 헌재의 결정이 더욱 눈길이 쏠리고 있다. 신행정수도, 행복도시 건설 등에 관련된 법률 입안과 위헌 결정이 이 지역 아파트 값에 어떤 영향을 미쳤는지 알아보고 향후 헌재의 결정에 따른 시장상황을 가늠해 본다.

최근 대전 도룡동에 공급된 스마트시티 평당분양가는 967만~1,474만 원으로 고분양가에도 불구하고 115 대 1의 청약경쟁률로 화제를 모았다. 높은 경쟁률에 불구하고 청약계약률은 70% 선에 머물러 투기수요와 실수요층의 뚜렷한 경계를 보였다. 이처럼 행정도시 건설 등 호재가 있는 충청 지역 아파트 청약시장은 8.31대책 등으로 인해 가수요가 걷히면서 실수요층을 중심으로 꾸준히 발길이 이어지고 있다.

실수요자들의 이 같은 움직임과는 달리 이 지역 아파트 공급은 올스톱된 상태다. 충남 연기군 조치원읍 신안리 일대 11월 분양예정이던 대림 e-편한세상은 사업승인에 차질을 빚은데다 행정도시 위헌 결정 여부 등으로 분양 일정을 내년 상반기로 멀찌감치 밀어놓은 상태다. 대전과 충청권 일대 내년 분양을 앞두고 있는 단지는 약 35개로 행정복합도시 등이 무산될 경우 이 일대 주택시장의 타격은 불가피할 전망이다.

그러나 행정복합도시 건설에 대한 기대로 아파트 값은 고개를 숙일 줄 모르고 있다. 지난 8월 말 이후 대전 일대 가장 높은 상승률을 기록한 아파트는 노은지구 인근에 위치한 대전 유성구 상대동 평화이지 23평형. 8.31대책 직전 대비 9,500만 원이던 이 아파트 매매가는 현재 13.16% 가량 오른 1억 750만 원 선에 형성돼 있다. 같은 지역 목련 1단지 24평형 역시 1억 500만 원 선이던 매매가가 1,250만 원 가량 오른 1억 1,750만 원에 거래돼 11.9%의 오름폭을 나타나고 있다.

충남 연기군 조치원읍 욱일1차 46평형은 지난 8월 말 1억 6,500만 원에 거래되던 것이 8.31대책 여파에 아랑곳하지 않고 12.12% 가량 올라 1억 8,500만 원에 매매되고 있다. 인근 부동산코리아 관계자는 “이 일대는 행정도시에 대한 기대가 크다”며 “합헌 결정이 나면 향후 아파트 값 상승세가 지속될 것”이라고 내다봤다.

이 같은 기대감은 지난 2003년과 2004년 있었던 신행정수도법 의결과 연이어 발표된 위헌 결정에 따른 이 지역 아파트 값 동향이 반증해 주고 있다.

지난 2002년 12월 19일 행정수도 이전을 공약으로 내세운 노무현 대통령후보가 대통령으로 당선되자 행정수도 이전 후보지로 거론돼 오던 충청권 집값이 기대감과 함께 고개를 들기 시작했다.

2003년 2월 노대통령의 취임과 함께 행정수도 이전 추진이 본격화 되기 시작하자 이 일대 아파트 값은 빠른 속도로 반응하기 시작했다. 2002년 12월 전달대비 1.12%의 상승률을 기록했던 대전 일대 아파트 매매가는 1월 5.21%로 크게 뛰었으며 2월에는 4.29%를 나타내며 수도 이전에 대한 기대감을 한껏 나타냈다. 같은 기간 행정수도 후보지로 떠오르던 연기군 등이 포함된 충남일대도 보합세를 면치 못하던 2002년과는 달리 2003년 1월 전달에 비해 1.05% 상승폭을 나타냈으며 2월에는 1.51% 올랐다.

그러나 정부가 이 일대 투기 수요가 몰릴 것을 우려해 2003년 2월 대전 유성구 노은2지구를 시작으로 대전 전지역과 아산, 천안이 6월 아파트 분양권을 전매할 수 없는 투기과열지구로 묶어뒀다. 또 천안시가 2003년 2월, 8월에는 아산, 5월에는 대전 중구, 서구, 유성구, 대덕구 등이 양도세가 실거래가로 과세되는 투기지역으로 지정됐다.

이해 4월 3.21%를 나타내던 대전시내 아파트 값은 5월 2.33%의 오름세를 보였으며, 6월에는 1.74%의 상승률로 1%대로 떨어지는 등 조정국면을 이뤘다.

2003년 7월 신행정수도 건설을 위한 특별 조치법이 입법예고되자 이 지역 아파트 값은 점차 상승세로 도약하기 시작, 10월 21일 법안이 국회에 제출 되자 대전지역은 전 달 대비 6.73%의 변동폭을 보여준다. 충남 지역 역시 3.52% 상승했다.

2003년 하반기, 과열된 주택시장 안정화 시키기 위해 발표된 10.29대책은 전국 집값을 얼어붙게 만들기에 충분했다. 이 대책이 발표된 직후 서울 집값은 전 달 대비 -1.51%로 내림세를 나타내기 시작했다. 그러나 대책 발표에도 불구하고 같은 달 정부가 충청권 지역이 후보지로 유력시 되면서 이 일대 아파트 값은 여전히 오름폭을 띠었다. 충남지역 아파트 값은 전 달에 비해 1.58%, 충북 0.73% 오르는 등 안정적인 시세를 형성했다.

지난 2003년 12월 29일 본회의에서 신행정수도 건설을 위한 특별 조치법이 통과되자 충청권 아파트 시장은 빠른 속도로 반응했다. 법안이 통과된 후 한 달 동안 서울전체 아파트값이 -0.51%의 변동률을 보인 것과 달리 대전광역시 0.14%, 충남 0.97%, 충북 0.77% 상승했다.

이듬해인 2004년 10월 헌법재판소의 행정수도 위헌 결정이 날 때까지 충청권 아파트 값은 멈출 줄 모르는 상승곡선을 타고 있었다. 서울권 아파트 값이 1.39% 오른 반면 대전광역시 3.94%, 충북 6.28% 상승했으며 충남은 7.34% 오름폭을 나타내는 등 오름세가 가팔랐다.

2004년 10월 21일 헌재는 우리나라의 수도가 서울이라는 관습헌법을 헌법개정 절차를 밟지 않은 채 하위법인 법률로 수도 이전을 추진할 수 없다며 재판관 8 대 1의 압도적인 의견차로 위헌 결정을 내렸다. 위헌 결정과 동시에 충청권 집값은 곧바로 내림세로 돌아섰다. 10월 한 달 간 이지역 변동폭은 대전 -0.33%, 충남 -0.35%를 기록했다.

신행정수도 추진이 위헌으로 결정되자 ‘신행정수도 건설을 위한 특별조치법 위헌결정에 따른 후속대책위원회’가 출범했다. 이 대책위원회는 수도권 과밀화 억제와 국토균형발전을 지속적으로 추진한다는 명목으로 같은 일대에 행정중심복합도시를 건설하기로 했다.

충남 지역 아파트 값은 후속대책위원회가 연기군 일대를 행정복합도시로 추진할 것으로 알려지면서 충남지역 아파트 값은 2004년 11월 전달 대비 0.31% 오름세를 띠며 소폭 상승세를 지속했다. 그러나 대전 지역 집값은 11월부터 이듬해 1월까지 -2.40%의 변동률을 기록해 위헌 결정으로 인한 이 일대 아파트 시장의 타격을 여지없이 보여줬다.

충청권 아파트 값이 다시 방향을 틀기 시작한 것은 올 2월. 지난 2005년 2월 5일 행정중심복합도시건설특별법이 발의되자 하락 국면을 면치 못하던 대전 지역 아파트 값이 진정세를 보이기 시작했으며 충남 아파트 매매가 역시 보합에서 벗어났다. 이 법안이 3월 2일 국회 본회의를 통과하자 충청권 일대 아파트 값은 다시 오름세를 나타내기 시작했다.

법률안이 의결된 직후 3월 28일자 시세는 서울 집값이 1.33% 변동폭을 보인 것에 반해 대전, 충남 지역은 서울 상승폭의 두 배인 2.60%, 2.74%를 각각 기록했다.

행정도시법은 신행정수도법이 위헌 결정을 받은 관습헌법 위배 등 헌법적인 문제점을 보완하기 위해 청와대 등 6개 부처는 그대로 두고 12부 4처 2청만을 옮기는 것을 골자로 하고 있다. 충청권 일대에서는 신행정수도법과 같은 위헌 논란에 따른 문제가 없기 때문에 이 법률안의 합헌 결정이 가능할 것이란 기대다. 그러나 이 법률은 신행정수도법의 후속법안인 만큼 위헌결정이 내려질 가능성도 배제할 수 없다. 이 경우 정부는 행정도시 건설을 추진하기 위해 헌법 개정이나 국민투표를 거쳐 재추진 해야 한다. 그러나 두 번의 위헌 결정으로 참여정부가 또다시 행정도시 건설을 추진할 지는 미지수다.

이번 헌재의 결정이 충청권 아파트 값을 다시 한번 끌어올리는 호재로 작용할지, 지역 시장의 혼돈을 야기할 지 귀추가 주목된다.