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[현장에서 그리는 투자지도] ② 분당신도시 백궁-정자지구

[부동산뱅크 2004/12/09 - 조회:13,484]

분당 백궁정자, 일산 장항백석 새로운 주거지역 재편성

실수요자 신도시 입지여건, 편의시설 모두 갖춰



백궁-정자지구 고급형 주상복합 입주 봇물

임대수요 잠잠해도 투자자 물밑 작업 활발



분당신도시 백궁-정자지구에 형성된 주상복합단지는 규모부터 국내 최대를 자랑한다. 약 17만 2,000 여 평의 미니 택지지구 급인 백궁-정자지구에는 파크뷰, 아이파크분당 등 고급형 주상복합 아파트 8,000여 세대를 비롯해 주거용 아파텔까지 약 1만 여 세대가 2006년까지 이곳에 입주하게 될 예정. 이 경우 백궁-정자지구는 사실상 분당신도시 내 새로운 신도시로 탄생하게 되는 셈이다.



분당신도시 건설 당시 유통업무지구로 지정됐던 백궁-정자지구는 98년 도시설계를 통해 지금의 주상복합 단지로 탈바꿈하게 된다.



당시 백궁-정자지구 도시설계변경은 정치권 특혜 의혹까지 불러 일으켰을 정도로 세인의 관심을 끌기도 했다.



백궁-정자지구가 국내 최대 주상복합단지로 자리매김하게 된 계기는 바로 2000년 분당 파크뷰 분양부터다. 포스코건설과 SK건설이 공동시공사로 33~78평형 전체 1,829세대로 구성된 파크뷰는 분양 당시 최고수준의 설계와 마감재로 꾸며져 고급 아파트 수요자들의 관심을 집중시켰다.



특히 용적률이 높은 주상복합 아파트임에도 4만 여 평의 넓은 부지와 여기에 조성된 9개의 테마공원 등 동백, 동탄 등 수도권 신도시를 능가하는 주거 쾌적성까지 갖춘 고급단지란 평을 받고 있다.





하지만 지난해 말부터 오피스텔과 주상복합 신규 입주가 줄 이으면서 이 지역 거래시장도 한산한 모습은 다른 지역과 별반 차이가 없다. 특히 올 4월부터 실시된 주택거래 신고제 이후 파크뷰 등 고급 주상복합아파트를 제외하곤 전화문의 조차 없다는 게 현지 중개업자의 이야기다.



백궁-정자지구의 상징인 파크뷰와 아이파크분당 일대에 몰려 있는 중개업소는 약 100여 개에 이른다. 하지만 대부분의 중개업소는 개점 휴업상태.



현지 K부동산 관계자는 “파크뷰가 입주한 후 매물이 쏟아졌지만 파크뷰 매물이 소진된 이후부터는 오피스텔 임대 매물만 나오고 있는 상황”이라며 “임대 매물 거래는 아파트든 오피스텔이든 거래자체가 거의 이루어지지 않고 있다”고 말했다.



하지만 이 같은 거래시장 약세가 오래 갈 것이라고는 현지 중개업자 누구도 생각지 않고 있다. 발전 전망이 뚜렷하고 주거지역으로서의 분당신도시의 전망이 밝은 만큼 공급량 과잉 만 어느 정도 해소되면 다시금 활발한 시장상황으로 돌아갈 것이란 게 현지 중개업자들의 이야기이다.



실제로 올 7월 주상복합아파트, 오피스텔의 입주가 몰리면서 시작된 매매가 약세 현상은 최근 들어 주상복합 아파트 중대형평형을 필두로 서서히 해소되고 있는 상황이다.



파크뷰 등 인기 주상복합 아파트는 투자자들의 문의가 꾸준히 이어지고 있고, 파크빌리온 등 수요자들의 관심이 높은 오피스텔들도 입주를 앞두고 시세 이하 저가 매물이 사라진 상태다.





백궁-정자 오피스텔 프리미엄 요인은 조망권, 단지규모

분당천 조망, 1,000실 이상 오피스텔 임대가 강세 보여



특히 오피스텔 시장은 침체 정도가 보다 심각한 상태다. 백궁-정자지구에 건립될 벤처지원센터 등 업무시설이 아직 입주하지 않아 임대수요 생성이 안되기 때문이다. K부동산 관계자는 “기존 임대매물을 찾는 사람도 뜸한데 올 말 1,442실 인텔리지 입주가 시작되면 매물 적체현상은 한층 심해질 것”이라고 전망했다.



반면 내년부터는 임대시장도 숨통이 트일 것으로 예측된다. SK와 포스코건설이 시공하는 분당C&C 및 벤처지원센터가 건립되면 약 1만 여 개의 일자리가 창출될 전망. 이에 따라 이들 업무시설이 완공되는 내년 여름 이후부터는 백궁-정자지구의 오피스텔 임대사업이 원활해질 것으로 전망된다.



백궁-정자지구에서 임대료가 높게 형성된 곳은 수내동 일대 삼성브랜드 오피스텔. 16~25평형까지 소형평형 만으로 구성된 보보스쉐르빌이 가장 임대수요의 선호가 높은 오피스텔이다.



보보스쉐르빌 25평형의 임대료는 보증금 1,000만 원에 월 100만 원 선으로 이는 대림아크로텔, 동양파라곤 등 정자동 유사평형 오피스텔 월임대료인 60만 원 선을 훌쩍 뛰어넘는 수치다.



또 수내동 로열팰리스하우스빌 역시 전평형에 걸쳐 평당 3만 원이 넘는 월 임대료를 나타내며 인기 오피스텔 대열에 동참하고 있다.



정자동 일대 오피스텔은 수내동보다 늦게 입주가 시작돼 공급량 과잉 현상을 된 관계로 임대료는 다소 낮게 책정돼 있지만 내년 여름 이후 업무시설이 입주하기 시작하면 본격적으로 매매가와 임대가가 상승할 전망이다.



이중 내년 7월 입주를 앞두고 있는 두산위브파빌리온이 투자자들의 가장 높은 관심을 끌고 있다. 전체 1,549실로 백궁-정자지구에서 가장 큰 규모를 자랑하는 두산위브파빌리온은 파크뷰, 아이파크분당 등 지구 내 주요 주상복합과 인접해 있어 고급주거지역로 인식되는데다 대규모 유동인구가 몰릴 상업-업무지구와도 다소 거리가 있어 주거환경이 양호하다는 장점을 갖고 있다.



또 분당천 조망이 가능하다는 점도 투자자들의 눈독을 들이게 하는 요소다. 분당천 조망이 가능한 40평형 이상 대형평형은 분양가 대비 웃돈이 1억 원 이상이 붙어 있는 상태. 특히 50평형대 오피스텔 분양권 매매가는 평당 700만 원을 넘어서고 있어 웬만한 주상복합 아파트 시세를 웃돌고 있다.



현지 타워부동산 관계자는 “백궁-정자지구 오피스텔은 브랜드가치보다는 단지 규모와 조망권이 프리미엄 형성에 보다 강한 영향을 끼친다” 며 “최근 원스톱-리빙 시스템을 중시하는 수요자가 늘면서 휘트니스센터 등 부대시설의 효율적인 관리 운용도 수요자들이 오피스텔을 결정하게 되는 요인”이라고 말했다.





분당의 중심지구인 서현동일대는 백궁-정자지구처럼 신도시 분위기는 없지만 입지여건과 백궁-정자지구보다 나은 서울 접근성을 앞세운 오피스텔촌이 형성돼 있다. 최근 입주한 분당풍림아이원플러스가 이 일대의 대표 물건. 지하철 분당선 서현역 상권에 포함돼 있는 풍림아이원플러스는 분당 최대인 1,968세대짜리 대규모 단지형 오피스텔로 특히 주변 입지여건이 뛰어나다는 점에서 수요자들의 인기를 끌고 있다.



백궁-정자지구만큼 인기를 끌지 못한 탓에 저층, 소형평형의 경우 아직 미분양 물량이 남아있는 상태. 하지만 지난 달 입주를 시작한 이후 임대가격이 강보합세를 보이고 있는 등 임대 수요자들의 문의가 잦아지고 있다는 게 현지 중개업자들의 설명이다.



현지 중개업소 관계자는 “젊은 층 수요자들이 주상복합단지로 탈바꿈하고 있는 백궁-정자지구로 몰리면서 상대적으로 서현 일대 기존 오피스텔의 인기가 떨어지고 있는 것이 사실”이라면서도 “하지만 이 지역 오피스텔은 규모면에서 백궁-정자지구 내 주요 오피스텔을 능가하는 상품이 많아 향후 전망은 밝은 편”이라고 말했다.





백궁-정자 독점 상권 형성돼 분당 내 ‘신도시’ 거듭날 것

판교신도시 입주 이후 위상 변화가 최대 관건



오피스텔은 공급이 쉬운 만큼 프리미엄이 여간해서 붙지 않는 특성이 있다. 이 점이 바로 수요자들이 선뜻 오피스텔에 투자하기 어렵게 만드는 요인인 셈. 이에 따라 백궁-정자지구의 향후 전망에 대해서도 수요자들의 관심이 집중되고 있는 상황이다.



이에 대해 백궁-정자지구 현지 중개업자들은 다소 긍정적인 전망을 내놓고 있다. 주거 상품 외에도 대규모 업무시설과 상업시설이 집적하는 만큼 새로운 거대 상권으로 재편될 것이란 게 이들의 주장이다.



실제로 현재도 분당은 서울 강남지역 다음으로 IT계열 벤처기업들이 많이 몰려 있는 곳으로 꼽힌다.



공급량도 이제 더 이상 늘어나기 어려울 전망. 백궁-정자지구는 대부분의 개발사업이 마무리돼가고 있어 주거상품을 공급할 땅이 소진된 상태다. 동양고속건설이 아직 나대지로 남아 있는 백궁우체국 인근 대지에 오피스텔을 공급할 계획만이 현재로선 유일한 공급계획이다.



더욱이 수도권 신도시의 문제점으로 지적되는 교통문제도 수월해진다. 우선 지하철 분당선인 정자역은 신분당선 개통과 함께 환승역이 되며, 서울 강남지역과 동탄신도시를 연결하는 영덕~양재간 도로 등 간선도로도 용인-화성지역 개발과 함께 공급이 늘어날 것이기 때문이다.



정자동 두산위브공인 관계자는 “장래 전망이 뚜렷한 만큼 공급량이 많아도 투자자들의 관심이 아직도 살아있다”며 현재 상황을 설명했다.



반면 분당 신도시 북측에 들어설 284만평 규모의 판교신도시는 백궁-정자지구에 걸림돌로 작용할 수 있다.



사실상 강남대체신도시로 재편될 판교신도시에도 고급 주상복합과 오피스텔 공급이 이어질 것으로 예측된다. 더구나 약 10만 평 규모로 건립될 첨단산업단지가 조성되면 IT-벤처타운으로 탈바꿈하고 있는 백궁-정자지구 내 상업-업무지역은 서울 접근성에서 판교보다 떨어지는 만큼 위상이 낮아질 것이란 우려가 나오고 있다.



또 IT-벤처타운이란 다소 진부한 업무지역 계획도 문제점으로 지적된다. IT-벤처타운은 사실상 서울과 수도권 신도시 대부분이 도시기본계획으로 세워 놓았을 정도 흔하다. 따라서 IT-벤처타운이 조성되더라도 지금보다 더 입주가 활발해질 지는 미지수란 게 전문가들의 이야기다.



아직 판교개발에 따른 파급효과를 예측할 수 없지만 분당 신도시의 이미 갖춰진 입지여건을 봤을 때 향후 발전가능성은 밝다는 게 현지의 설명이다.



현지 타워공인 관계자는 “판교신도시가 분당처럼 완전히 개발이 끝나고 완전히 정착을 하게 될 때까지는 대략 8~10 여 년의 시간이 필요하다”라며 “판교신도시가 입주를 시작하게 되더라도 일반 아파트가 아닌 주상복합 시장은 당분간 백궁-정자지구를 중심으로 형성될 것”이라고 전망했다.





부동산뱅크 이동훈 기자 / inkeiser@neonet.co.kr
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