판교, 40평형 채권상한액 3억 원 이를듯
[부동산뱅크 2005/08/11 - 조회:17,102]
말도 많고 탈도 많았던 판교신도시 공급 방향이 가시화되면서 청약전략 수정도 불가피해질것으로 보인다. 전 평형에 원가연동제가 적용되고 25.7평 초과 중대형 아파트에는 채권입찰제가 다시 도입되기 때문이다. 게다가 최초분양자의 전매금지 기간도 계약체결일 후 5년에서 10년으로 크게 늘어날 전망이다. 달라지는 판교 분양방식과 이에 따른 청약전략을 알아본다.
이달 말 발표예정인 정부의 부동산 종합대책에 포함될 것으로 알려진 판교 신도시 공급방향이 윤곽을 드러냈다. 정부는 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트 공급방식을 기존 민간개발에서 공공분양과 공공임대가 혼합된 공영개발을 적용하는 방안을 적극 검토하고 있다. 판교신도시에 짓는 아파트에 대해 평수에 관계없이 원가연동제(분양가 상한제)를 적용하고, 전용면적이 25.7평 이상인 중대형아파트에 대해서는 채권입찰제를 함께 적용해 시세차익을 환수한다는 계획이다. 전매제한 기간도 대폭 연장될 것으로 보인다. 중소형 평형의 경우 전매제한이 기존에 분양계약 후 5년에서 10년으로 늘어나고, 입주 후 전매가 자유로울 것으로 예상되던 중대형 아파트도 중소형 평형과 똑같이 적용된다.
판교 모든 주택 원가연동제
25.7평 초과 채권 매입해야
주택채권입찰제는 당첨자가 시세보다 낮은 가격에 분양 받아 차익을 챙기는 것을 환수하기 위해 분양가와 주변 시세와의 차익 분에 대해 일정 수준의 국민주택채권을 매입토록 하는 제도다. 채권입찰제는 지난 1983년 처음 도입됐다가 외환위기 직후인 1999년 7월 폐지됐다.
판교 중대형 아파트에 대해 적용될 채권 발행 총액이나 발행기관, 액면금액, 이율, 채권 매입 상한 범위 등의 세부 내용은 아직 정해지지 않았다. 하지만 과거에 시행한 적이 있는 제2종 국민주택채권(당시 20년 만기 연리3.0%)의 재도입이 예상된다. 채권 매입한도는 제2종 국민주택채권이 사용되던 당시 기준인 시세와 분양가 차이의 70%(채권상한액)로 하는 안이 가장 유력시 되고 있다. 이율은 현 금리수준을 감안할 때 과거 제2종 국민주택채권 이율인 3.0%와 비슷하거나 이보다 다소 낮은 수준에서 결정될 가능성이 크다. 1980~90년대 30%선이던 채권 할인율은 금리가 당시에 비해 절반 가량 떨어진 만큼 50% 선까지 높아질 가능성도 배제할 수 없게 됐다.
또, 전용면적 25.7평 이상 중대형 아파트 일부가 임대아파트로 들어선다. 정부는 주택공사 등 공공기관이 모든 물량을 공급토록 한다는 방침이다. 정부는 중대형 임대아파트 소유권을 갖고 인근 전세값 수준에서 임대료를 책정할 계획이다. 중대형 임대아파트는 10년 동안 임대한 후 분양전환이 가능하도록 한다는 방침이고, 아직 임대와 분양물량 비율은 정해지지 않은 상태다.
중대형아파트 최소 평당 1,485만 원
중소형 평형은 1,000만 원 안팎
중대형 아파트도 원가연동제의 영향을 받아 분양가가 다소 낮아질 전망이다. 지난 6월 정부가 제시한 기준 분양가는 평당 1,560 만 원선이었다. 이미 원가연동제를 적용한 전용 25.7평 이하 판교아파트를 참고해 중대형아파트 분양가를 추정하면 표준건축비(339만 원), 부대비용(46만 원), 토지비용(715만 원) 등을 합산하면 1,100만 원선. 따라서 40평형 아파트의 분양가는 4억 4,000만 원정도가 될 것으로 보인다. 이는 당초 정부에서 제시한 가격보다 41%가 떨어진 가격이다. 주택공사 관계자는 “전용 25.7평 초과 주택의 표준건축비는 다소 올라갈 가능성이 있지만 확실한 것은 8월 부동산 종합대책이 발표 후에 알 수 있을 것이다”라고 말했다.
여기에 채권도 따로 매입해야 한다. 채권상한액을 70%, 인근 분당 백궁정자지구 40평형대 평균시세 평당 2,200만 원을 적용하면 평당 시세차익은 1,100만 원(2,200만-1,100만 원)에 이른다. 따라서 채권상한액은 70% 수준인 770만 원이 이른다는 결론이 나온다. 40평형의 경우 채권상한액은 3억 800만 원이 되는 것이다. 하지만 보통 채권은 만기가 되기 전에 파는 게 일반적이다. 2종 국민주택채권의 할인율이 50%라고 하면 절반은 즉각 현금으로 회수할 수 있다. 따라서 아파트를 분양 받기 위해 들어가는 돈은 분양가(평당 1,100만 원)+채권매입액(평당 770만 원)-채권할인액(385만 원)으로 평당 1,485만 원이 된다. 즉, 40평형을 분양받기 위해 들어가는 분양 총액은 5억9,400만 원이 되는 셈이다. 정부는 또 채권상한액을 인근주변시세의 70%에서 80%~90%로 확대하는 방안도 검토하고있다. 이에 따라 채권매입에 필요한 초기 자금이 부담돼 실수요자들의 부담이 커질 것으로 예상된다.
반면, 민간개발방식으로 시행되는 중소형 분양가는 큰 변동이 없을 전망이다. 지난 5월 정부는 중소형의 경우, 분양가 상한제를 적용해 평당 950만~1,026만 원 선으로 사실상 확정 지었기 때문이다.
중대형아파트, 청약 저축∙부금가입자도 할듯
실수요자, 중대형 평형 노려볼 만
이처럼 판교신도시 공급방식이 공영개발로 추진됨에 따라 청약 대기자들은 청약 전략을 새로 짜야 할 것으로 보인다. 정부는 판교신도시에 지어질 중대형 공공임대아파트 청약자격을 청약저축과 청약부금 가입자로 확대하는 방안을 검토 중이다. 현행규정에는 청약저축, 청약부금 가입자들은 25.7평 이하 아파트에 청약할 수 있고, 이를 초과하는 아파트는 청약예금 가입자만이 지원할 수 있다. 건교부 관계자는 "판교신도시 25.7평 초과 주택이 공영개발로 사실상 확정되고, 이 지역에 공급되는 중형 임대가 공공이란 점을 고려할 때 청약예금으로 한정돼 있는 자격에 대한 보완이 필요하다는 의견이 제기됐다"며 "이에 따라 청약자격에 대한 부분을 원점에서 재검토하고 있다"고 말했다.
게다가 신도시 공급물량 모든 평형 전매제한 기간이 5년에서 10년으로 하자는 의견이 제기 되고 있다. 내년 판교신도시 분양계획이 이뤄진다고 봤을 때 2016년까지 집을 팔지 못한다는 것이다. 하지만 건교부 관계자는 “10년 내에 생업상의 사유, 질병, 이혼, 해외이주 등으로 가구원 전원이 집을 옮길 경우 주택공사가 1년 만기 정기예금 금리를 감안한 가격으로 환매하게 된다”고 말했다.
판교 아파트에 각종 규제들을 적용함에 따라 ‘판교로또’가 무색해질 것으로 보여 실거주를 원하는 사람들은 적극 청약에 나서볼 만하다. 특히 전용 25.7평 초과 아파트의 청약 경쟁률은 낮아질 것으로 보인다. 중대형 물량이 당초물량(6,343가구)보다 3,000가구 늘어나고, 채권구입비용을 마련하지 못한 일부 청약자들이 청약을 포기할 것으로 보이기 때문이다. 대부분 부동산 전문가들은 채권 구입액을 2억 원 이상 써내야 당첨 안정권으로 보고 있다. 전용 25.7평 초과 아파트는 내년 하반기로 분양이 늦춰질 가능성이 높다. 따라서 전용 25.7평 이하 청약통장을 가진 사람들은 통장 금액을 늘려 대형 평형을 노리는 방법도 고려할 만하다. 부족금액을 보전한 뒤 1년이 지나면 중대형 평형에 청약할 수 있기 때문에 공급일이 내년 8월 이후로 청약 일정이 잡힌다면 1순위 청약이 가능하다.
반면, 전용 25.7평 이하 아파트는 청약경쟁률이 높아질 전망이다. 채권을 살 목돈이 없는 청약자들이 평형을 줄여 전용 25.7평 이하로 눈을 돌리는 상황이 발생될 것으로 보이고, 분양예정 시기도 내년 초로 중대형 아파트보다 빠르기 때문이다. 전용 25.7평 이하는 분양 계약 후 10년까지 전매가 제한될 것으로 예상되기 때문에 10년 동안 집을 되팔 수 없게 된다. 따라서 장기적인 자금계획을 세우는 것이 필요하다.
불확실한 판교보다 용인이나 동탄신도시 등 다른 대체 후보지도 고려해볼 필요가 있다. 올하반기 동탄신도시에는 롯데건설 1,222가구, 대우건설 978가구, 포스코건설 1,226가구 등 4,678가구가 공급될 예정이다. 용인 성복∙구성지구에서도 GS건설이 2,757가구, 포스코건설이 1,031가구를 하반기에 선보일 방침이다. 아파트들은 입지조건은 판교에 뒤지지만, 판교만큼 엄격한 분양 제한이 없다. 또 2007년 말 분양이 본격화될 것으로 보이는 수원 이의신도시 등도 입지 조건이 뛰어나다는 평가다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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