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[현장에서 그리는 투자지도] ① 일산신도시 장항백석지구

[부동산뱅크 2004/12/02 - 조회:13,138]

실속 갖춘 일산 아파텔촌, 신도시 대체 주거지로 탈바꿈

임대가 하락세 타고 다세대, 다가구 수요대이동



신도시가 진화하고 있다. 입주 10년차를 맞은 1기 신도시에 새로운 주거문화가 탄생하고 있는 것이다. 노후화가 진행되고 있는 신도시를 새롭게 재편하고 있는 것은 편의성을 앞세워 3040 세대의 인기를 얻고 있는 주상복합아파트와 주거용 오피스텔. 초기의 우려와는 달리 주상복합아파트가 주택시장에서 빠르게 자리를 잡아감에 따라 3040세대 수요자들을 중심으로 한 실수요층도 본격적으로 주상복합 시장에 합류하고 있는 상황이다.



이 같은 새로운 주거문화를 주도하고 있는 곳은 분당, 일산 등 1기 신도시다. 지하철 역세권지역을 중심으로 들어선 신도시의 주상복합, 오피스텔 단지는 대규모 주상복합村을 형성하고 있어 규모면에서 이미 서울 강남지역의 오피스텔을 압도하고 있는 상태. 단지 주변으로 자연스레 업무, 상업지역도 집중되고 있어 실질적인 ‘신도시 내 신도시’로 재편되고 있는 게 이들 단지의 특성이다.



본지는 수도권 1기 신도시 내에 또 다른 신도시로 새롭게 형성되고 있는 주상복합-주거용오피스텔 촌을 탐방, 시장상황과 장래전망을 점쳐본다. 그 첫째로 일산신도시를 다녀왔다.



주거편의 높은 장항동 일대 여전히 매력

일산신도시 대체 주거지로 자리매김



일산신도시는 초고층 주상복합이 촌을 이루고 있는 분당과 달리 20층 규모의 중대형 오피스텔이 주류를 이루고 있다.



특히 지하철 일산선 백석역 일대는 최근 수년 동안 오피스텔 공급이 봇물을 이루면서 새로운 주거 수요층의 유입이 꾸준한 곳이다. 한발 앞서 장항동 일대 호수공원주변은 레이크폴리스, 청원레이크빌, 쌍용플래티넘 등과 같은 호수조망권 오피스텔이 군락을 이루고 있다.



지난 1989년 일산신도시가 조성 된지 15년 여 만에 주거용 오피스텔 시대가 활짝 열린 것이다. 하지만 이 지역 주거용 오피스텔시장을 바라보는 마음은 불안하기 그지없다. 지난해 말부터 본격화한 공급과잉은 여전히 시장 불안 요소로 잠재해 있다.



2000년 이후 백석동과 장항동 일대에서만 공급된 주거용 오피스텔만 무려 2만2,435실. 이 가운데 1만8,826실은 이달까지 입주를 마친 상태로 2003년~2004까지 두 해 동안 1만4,098가구의 입주가 이뤄졌다. 여기에 내년 입주를 대기하고 있는 물량만 2,992실에 이른다.

이 같은 공급과잉 우려는 임차인을 구하지 못해 곳곳에 넘쳐 나는 빈방과 이에 따른 임대료 하락현상으로 여실히 증명되고 있다.



반면 일산신도시 기존 아파트는 경기 침체기에도 중대형을 중심으로 물가상승률 수준인 연5% 내외의 상승세를 보이면서 이 지역 주택시장의 '터줏대감' 자리를 지키고 있다. 이 지역 아파트는 가격 급등기인 2002년 이후에는 매매가 상승폭이 평촌을 앞지르면서 5개 신도시 중 분당 다음으로 높은 시세를 형성하고 있다.



이쯤 되면 일산신도시 내에 기존아파트와 주거용 오피스텔간의 한판 대결은 기존 아파트의 판정승으로 귀결된다. 현재로서는 주거용 오피스텔이 기존 아파트의 벽을 뛰어 넘기에는 역부족이라는 지적에서 벗어날 수 없을 듯 싶다.



하지만 일산신도시 대부분 아파트가 5년 후면 입주 20년 차에 접어드는 낡은 아파트라는 점을 놓쳐서는 안 될 부분이다. 주변 택지지구를 중심으로 새 아파트 공급이 이뤄지고 있지만 신도시 편의를 직접적으로 누릴 수 있는 권역에 이들 신축 오피스텔타운이 자리 잡고 있다는 점은 의미하는 바가 크다.



아울러 자유로를 따라 곧바로 서울 도심권과 여의도로 이어지는 높은 접근성과 낮아진 임대료 덕택에 들어온 임차인들이 장기적으로는 새로운 주거 수요층으로 자리 잡을 것이라는 전망이 이 지역 주거용 오피스텔에 한 가닥 희망으로 남아있다.





백석역 부근 서울 접근성 높아

공원, 생활편익 등 주변 기반시설은 부족



백석역 부근은 최근 1년간 현대밀라트 1,2차(1,285실), 동문1,2차(2,234실), 대방샤인밸리(297실), 효성레제스(673실)등 무려 6,421실이 공급돼 입주를 마쳤고 일산브라운스톤(1,069실), 비잔티움일산(460실), 성우아뜨리움(135실) 등이 내년 입주를 목표로 위해 골조 쌓기에 한창이다.



이처럼 입주가 몰리면서 시작된 공급과잉은 이 지역 주거용 오피스텔 시장을 긴 겨울잠에 빠뜨리 고 있다. 임대료 하락과 세부담을 덜기 위해 분양가보다 1,000만~2,000만 원 가량 싼값이라도 팔아만 달라는 매물이 수두룩하지만 선뜻 매수에 나서는 이가 없다.



특히 20평형 미만의 소형 오피스텔 타격이 심각한 상태. 이 지역 오피스텔 소형평형 대부분이 분양가 대비 1,500만 원가량 마이너스 프리미엄이 붙어있다. 지난여름 입주를 마친 동문굿모닝힐2차 17평형이 분양가 8,500만 원에 1500만 원이 빠진 7,000만 원선에 매도호가가 형성돼 있다. 최근 입주가 한창인 효성레제스 19평형도 분양가 수준에서 1,000만 원가량 낮은 8,000만 원이면 구입할 수 있다.



하지만 이 값에도 매수를 하려는 이가 없어 거래는 한 달에 한 건 정도 가뭄에 콩 나듯 이뤄지고 있는 실정이다. 주변 오피스텔에 비해 전용율(60%)이 높고 역과 가까운 현대밀라트2차와 방과 거실을 분리 가능한 미닫이문 설치로 공간활용도가 높은 효성레제스 등이 그나마 매매가 수월한 편이다.



이처럼 매매약세가 이어지고 있는 데는 주거용 오피스텔 주택판정에 따른 세부담에 주변 녹지와 편의시설이 턱없이 부족한 입지여건이 겹쳤기 때문으로 풀이된다. 공사가 한창인 주변 오피스텔 공사현장을 둘러봐도 향후 녹지나 문화공간을 위해 계획된 땅이 없음을 단번에 알아 볼 수 있다. 이렇다 보니 이곳 거주자들은 편의시설이나 문화시설 이용을 위해 장항동까지 나가야 하는 번거로움을 감수해야 한다.



반면 임대료 시세는 소형평형이 제법 강세를 보이고 있다. 단지 앞 경의로에서 이어지는 자유로를 타면 곧바로 서울 접근이 가능한 이점이 작용하고 있는 것이다.



현대밀라트2차, 효성레제스, 대방샤인밸리 등 16~18평형 소형평형 임대료는 보증금 500만 원, 월세 40만 원선. 1,000만 원에 35만 원 정도다. 매달 관리비는 평당 2,300원~2,500원 정도다. 여름철 기준으로 7~9만 원 정도다. 따라서 관리비를 포함 50만 원 정도는 줘야 임대가 가능하다. 주로 수요층은 인근 다가구, 다세대주택지역에 거주하던 신혼부부를 비롯한 서울 출퇴근 자들이다.



매달 40만 원 가량의 월 임대료로는 부가세 등 부대비용을 빼고 나면 은행금리 수준밖에 되지 않는다. 한마디로 말해 손익분기점 선에서 임대를 놓고 있다는 얘기다. 인근 중개업자는 부가세를 비롯한 관리비용 등을 제하면 월 55만 원은 돼야 수익을 바라볼 수 있다고 말한다.



반면 대형평형 매매가는 강보합세를 나타내고 있다. 주거전용으로 공급된 현대밀라트1차 39평형은 매매가가 2억3,500만~3억 원, 49평형 3억5,000만~4억 원, 59평형은 4억2,000만~5억 원으로 분양가 대비 웃돈만 5,000만~1억 원가량이 붙었다. 특히 이 오피스텔 59평형은 지난 1년간 7,500만 원이 뛰어 20.83%에 이르는 상승률을 보였다. 평당가는 대략 750만 원 선으로 백석동 일대 40평형 아파트 평균 시세를 약간 밑도는 수준이다. 일산신도시 내에 대형평형 공급이 뜸했던 데다 시세도 저렴해 40대 이상 중장년층의 선호도가 높다는 게 일선중개업소의 설명이다.



호수로를 따라 현대밀라트1차와 나란히 놓여있는 일산브라운스톤도 대형평형위주로 공급돼 인기가 높다. 이 오피스텔은 내년 5월 입주를 기다리고 있는 상태로 18~64평형 1,069세대의 대단지로 이뤄져 있다. 단지 정면이 절대농지로 묶인 덕에 조망이 트인 64평형 평당 분양권값이 758만 원 선으로 가장 높다. 이 평형이 지난 1년간 오른 값은 4,954만 원으로 평균 500만 원가량 하락한 같은 오피스텔 20평형 이하 소형평형과 대조를 이루고 있다.





장항동 임대료 1년 전에 비해 30~40% 하락

라페스타, 롯데백화점, 호수공원 등 기반시설 풍부해



일산신도시 내 주거용 오피스텔 메카로 꼽히는 장항동일대는 풍부한 생활편의시설, 주거쾌적성을 무기로 오피스텔 수요가 끊이지 않는 곳이다. 특히 걸어서 5분이면 호수공원을 비롯해 롯데백화점, 쇼핑몰 라페스타 등 문화시설을 이용할 수 있는 이점으로 젊은 층의 유입이 꾸준하다.



여기에 전통적인 사무실 임대수요까지 가세하면서 이 지역 오피스텔 임대료 수준은 최근 경기 침체기에도 소폭 상승기류를 타고 있다. 주로 소형위주로 공급된 레이크팰리스 3차(681실) 16평형 월 임대료가 보증금 500만 원, 월 45만~50만 원으로 입주 초기인 지난해 5월에 비해 10만 원가량이 뛰었다.



경기도지역에 복층형 오피스텔 건립 붐을 몰고 왔던 청원레이크빌(499실)은 19평형이 보증금 500만, 월 35만 원으로 입주초기인 2년 전에 비해 30~40%까지 떨어졌지만 최근 들어 강보합세로 돌아섰다는 게 현지 중개업자들의 이야기다.



실제 사용 할 수 있는 전용면적비율이 56%로 주변 오피스텔에 비해 높지 않고 주방, 가전 등 옵션을 따로 갖춰야 하는 것을 감안하면 주변 임대료와 비슷한 수준. 인근 중개업소에서는 지난여름 임대 매물이 모두 소진되면서 거래가 끊긴 상태라고 전한다.



수요는 작지만 주거층이 탄탄한 대형평형의 경우는 시세 하락세가 덜한 반면 소형평형은 마이너스 프리미엄까지 곤두박질 쳤다. 특히 최근 1년 새 입주한 소형 주거용 오피스텔은 대부분이 분양가보다 10% 이상 낮은 가격에서 거래되고 있는 상태다.



지난 5월 입주한 쌍용플래티넘(420실)은 18평형이 분양가보다 800만 원 가량이 낮은 7,700만~8,700만 원 선에서 매물이 나오고 있다. 1억1,000만 원에 분양한 21평형의 경우는 최근 들어 값이 9,300만 원까지 값이 떨어졌다.



60% 가량 은행융자를 안고 구입한다면3,000만 원 정도를 들여 구입할 수 있다. 보증금 500만 원에 월 60만 원까지 임대를 놓아 매년 720만 원가량의 임대수입이 생긴다고 봤을 때 금융비용(연 8%, 480만 원)을 제하고도 이득인 셈이다. 물론 매달 임대료의 10%에 달하는 부가세 부담은 감안해야 한다.



싼 물건보다 브랜드 인지도, 전용률 위주로 골라야

신도시 내 오피스텔 공급량 조절되면 반등세 기대할 만



인근 도우미공인 관계자는 "소형 오피스텔을 구입 할 때는 무조건 싸다고 구입할 게 아니라 브랜드 인지도, 전용률 등을 따져 임대료를 높여 받을 수 있고 향후 차익도 기대되는 것을 골라야한다"고 말했다.



한편 대형평형 오피스텔 중에서는 호수조망이 뛰어나고 전용률이 60% 이상으로 높은 레이크폴리스1,2차(1,062실)가 단연 돋보인다. 매매가는 호수조망이 가능한 전면부 64평형이 평당 900만 원을 육박하고 있다. 장항동 I-SPACE 65평형도 값이 5억3,000만~5억5,000만 원으로 올 초 시세를 그대로 유지하고 있다.



하지만 이들 주거용 오피스텔은 수급조절이 이뤄지지 않는 한 당분간 시세반등을 기대하기는 무리라는 게 전문가들의 지적이다. 그러나 주택법 개정으로 주거용 오피스텔 공급이 쉽지 않고 이에 따라 수년 내 수급조절이 이뤄지는 시점에서의 시세반등 가능성은 열려있다는 게 이들의 한결같은 설명이다.



2007년 상반기까지 백석, 장항동 일대를 통틀어 새 둥지를 틀 오피스텔이 3,609실에 불과한 점은 눈 여겨 볼 대목이다.



부동산뱅크 길진홍기자/tellme@neonet.co.kr
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