[아파트對아파트]삼각맨션VS동아맨션
[부동산뱅크 2005/12/21 - 조회:10,464]
올 한해 동안 아파트값 상승은 재건축, 미니신도시 등의 거주와 투자성을 고루 갖춘 단지들에 집중됐다. 재건축 호재를 기대하고 아파트 값이 하루가 다르게 치솟았던 압구정 현대단지, 송파신도시 건설 등의 호재를 등에 업은 마천동 현대그린빌 등이 그 대표적인 단지로 올 한해 아파트 값을 움직인 변수를 쉽게 짚어낼 수 있다. 이 가운데 유독 눈에 띠는 단지는 한강로1가 삼각맨션과 성수1가 동아맨션. 강남재건축 단지와 뉴타운 등 호재를 물리치고 이들 단지는 올 한해 동안 70% 가까운 상승률을 나타내며 큰 폭으로 뛰었다. 한강로1가 삼각맨션과 성수1가 동아맨션을 둘러보고 이들 단지 가격 상승에 미친 호재를 짚어낸다.
부도심 노후 아파트 공통점
최고 70% 상승률
지하철 4호선과 6호선이 교차하는 삼각지 역에서 내리면 걸어서 3분 거리에 허름한 3개 동 짜리 아파트를 마주할 수 있다. 지난 1972년 입주한 삼각맨션이 바로 그 주인공. 3개 동, 지상 6층 규모치고는 언뜻 평당 1,813만 원의 몸값이 버거워 보이는 단지다. 그러나 이 아파트의 24평형은 올 초 2억 4,250만 원 선이었던 것에서 현재 4억 1,400만 원 가량에 매매돼 2005년 한 해 동안 무려 70% 가까운 상승률을 나타내고 있다. 32평형 역시 같은 기간 동안 58% 가량 올라 현재 5억 5,200만 원 선에 거래되고 있으며 21평형 역시 56%의 높은 변동률을 보이며 3억 6,210만 원 가량에 매매가가 형성돼 있어 강남권 재건축단지와 주상복합의 높은 상승률을 무색하게 만들었다.
공장지대로 인식돼 한동안 투자자들의 외면을 받았던 성수동 일대에도 삼각맨션과 비슷한 움직임을 보이고 있는 아파트가 있다. 성수동 동아맨션 역시 3개 동으로 이뤄진 390가구의 소규모 아파트 단지다. 그러나 이 아파트의 18평형은 올 한 해 동안 62%의 상승률을 나타내면서 현재 3억 6,500만 원 가량에 매매되고 있다. 이는 지난 하반기를 떠들썩하게 했던 송파신도시 일대 수혜 단지로 꼽혔던 마천동 현대그린빌 20평형이 보인 60%의 변동률보다 높은 것. 삼각맨션 18평형 뿐 아니라 32평형 역시 연초 3억 4,500만 원에 거래되던 아파트 값이 현재 5억 5,000만 원 선으로 뛰어 올라 59%의 상승률을 나타내며 단지의 고른 상승을 보였다.
동아맨션, 서울숲 호재로 몸값 급등
삼각맨션, 재건축 기대로 가격 상승
이 단지의 몸값이 크게 뛴 원인은 아파트 밖에서 찾아볼 수 있다. 이 아파트 인근에 지난 6월 개장한 서울숲이 놓여 있으며, 분당선 성수역도 단지와 멀지 않은 곳에서 2010년 개통 예정에 있다. 이에 따라 이 단지 매매가는 이 두 호재의 영향으로 큰 폭으로 올랐다. 지난 6월 서울숲 일대 상업용지가 평당 7,700만 원 선에 매각되자 이 기간 동안 아파트 값이 동반 상승하기 시작한 것. 6월간 1,288만 원 선이던 이 아파트의 평당매매가는 한 달 간 681만 원 가량 올라 1,868만 원 선에 형성됐다. 인근 골든컵부동산 관계자는 “서울숲 상업용지가 고가에 매각되면서 재건축과 함께 상업용지로 개발될 수 있을지도 모른다는 막연한 기대감으로 아파트 값이 상향 조정됐다”고 설명했다.
개발호재 수혜를 받은 동아맨션과는 달리 삼각맨션의 경우 이 단지의 재건축 추진이 아파트 값을 끌어올렸다. 이 아파트는 준주거지역으로 구분돼 있어 재건축 시 400%의 용적률을 적용 받을 수 있어 수익성이 큰 편이다. 지난 상반기 아파트 값이 멈출 줄 모르고 상승세를 탈 무렵 이 단지 역시 투자자들의 관심이 집중되면서 아파트 값이 큰 폭으로 뛰었다.
지난 3월 이 단지 평당매매가는 1,107만 원 선에 형성돼 있었으나 7월 말 들어 1,874만 원 가량으로 4달 간 평당매매가 767만 원 가량 상승했다. 그러나 급등했던 아파트 값이 8.31대책 발표 이후 한 달간 평당매매가가 20만 원 가량 빠지기는 했으나 10월 들어 평당 10만 원이 오르면서 다시 가격을 회복하고 있다.
삼각맨션, 재건축 추진 걸림돌 많아
동아맨션, 높은 호가 거래 드물어
그러나 현재 이 아파트는 재건축에 대한 소문만 무성할 뿐 재건축 사업 진척은 여전히 지지부진한 상태다. 삼각맨션 재건축 추진위 관계자는 “지은 지 30년이 지난 단지이기 때문에 안전진단 등 승인을 받는 것은 어렵지 않다고 본다”고 말했다. 그러나 이 아파트 재건축 사업 시행까지는 단지 안팎에 해결해야 할 숙제가 남아 있다. 아파트와 맞붙어 있는 한전 부지는 재건축 사업을 추진하기 위해 한전과 협의를 거쳐야 할 걸림돌이다. 또 재건축 사업을 놓고 의견이 분분한 조합원 간 합의 도출 역시 필수적인 단계다.
일각에서는 재건축 사업이 진척되지 않는 가운데 이 아파트 값이 오름세를 띠는 것을 '거품 현상'으로 설명하고 있다. 그러나 인근 중개업자는 아파트 시장이 조정국면을 맞던 지난 8월 말 이후 이 단지 매매가가 안정적인 시세를 형성하고 있어 평가절상 됐다고 보기는 어렵다고 전했다. 실제 이 단지 인근 용산GS자이, 한강로메가트리움 등이 세워지면서 새로운 주거지로 각광받고 있는데다 전쟁기념관, 국립중앙박물관, 용산가족공원 등이 조성되면서 삼각지역 인근의 입지가 재평가 되고 있다. 삼각맨션의 입지 역시 이에 따른 가격 조정을 받았다고 볼 수 있다. 현재는 매물은 꾸준히 있으나 거래가 드물어 보합세를 유지하고 있다.
재건축 사업을 준비하고 있는 것은 동아맨션도 마찬가지다. 이 아파트는 입주한 지 20년 가까운 단지로 아파트 내부에서 재건축 추진 움직임이 일고 있다. 그러나 아직 재건축 초기 단계로 실질적인 사업 윤곽이 드러난 것은 아니어서 재건축으로 인한 이중호재를 기대하기는 어려운 실정이다.
현재 이 단지는 매물은 있으나 거래는 드문 형편이다. 시기적으로 아파트 값이 떨어지기를 기다리는 매수자 입장에서는 동아맨션의 호가가 높게 형성돼 있다고 판단하고 있기 때문이다. 그러나 이 아파트는 7월 간 아파트 값이 오른 이후 8.31대책 발표 등으로 불안정한 아파트 시장 분위기에도 꿈쩍하지 않은 채 제자리를 지키고 있다.
지하철 2호선 뚝섬역이 걸어서 5분 거리에 놓여 있으며 뚝도시장, 뚝섬쇼핑센터, 이마트 등을 이용할 수 있어 편리하다. 교육시설로는 경동초, 경일초•중•고 등이 놓여있다.
부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr
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