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[상권분석] 이수역 먹거리 상권

[부동산뱅크 2006/01/06 - 조회:10,877]

신·구의 교묘한 어우러짐과 생활밀착업종·유흥업종이 아무렇지도 않다는 듯 혼재돼 있는 이수역 상권. 그 길이가 불과 300m 남짓한 작은 규모이지만 서울 최고 상권이 되겠다는 꿈만은 야심차다. 9,000여 가구에 이르는 배후단지와 지하철 4·7호선 환승역을 발판 삼아 계획에 한 발 한 발 다가서고 있는 이수역 상권을 알아본다.



인근 풍부한 배후단지 상권 뒷받침

지하철 4·7호선 환승, 유동인구 풍부



이수역 상권에는 ‘작은 고추가 맵다’라는 표현이 잘 어울린다. 지하철 4호선과 7호선 역세권에 자리 잡고 발달했지만 그 크기는 11번 출구에서 14번 출구까지 이르는 약 300m 도로변 일대가 고작일 뿐. 그런데 상가를 거래하는 인근 공인중개사들은 서울의 가장 번화한 상권 중 하나로 이수역 상권을 꼽는데 주저함이 없다.



작은 규모에서 뿜어져 나오는 힘의 원천은 무엇일까? 마성공인 김길환 대표는 “무엇보다 이 지역을 찾는 사람이 많다는 게 가장 큰 이유”라고 설명한다. 상권을 유지하기 위한 가장 중요한 요소는 인구로, 사람들의 발길이 끊기면 상권은 사라지기 마련이다. 한때 최고 활황을 띠었던 방배동 까페골목과 동인천 상권이 죽은 이유도 더 이상 찾는 이들이 없어지면서다.



반면, 이수역 상권은 이수역을 기점으로 반경 1.5km 내 아파트만 17개 단지, 8,745가구가 위치해 있다. 인근 단독주택이나 빌라 등에 사는 사람까지 포함할 경우 3만여 명이 넘는 인구가 상주하는 셈이다. 여기에 이미 운행 중이던 4호선에 이어 지난 2000년 7호선이 개통, 환승 기능을 갖추게 되자 유동 인구까지 늘게 됐다.







지하철 외 풍부한 버스 노선도 사람들의 발길이 끊이지 않는 요인이다. 이수역에 멈추는 지선·간선버스만도 10개 가량. 강남, 송파, 신림, 여의도, 서울역 등 어느 지역과도 이어지는 풍부한 노선은 다양한 지역에서 사람을 모으는 역할을 한다.



인근 이수부동산 황금자 대표는 “교통이 편리하다는 것은 그만큼 인구가 유입될 수 있는 여지가 많다는 것”이라며 “이런 관점에서 이수역 상권은 규모에 관계없이 막강한 파워를 지닐 수 밖에 없다”고 전했다.



다양한 업종·연령 공존

권리금만 3,000만~2억 원



이렇듯 풍부한 상주 인구와 유동 인구를 동시에 지니고 있는 이수역 상권은 여타 상권과는 다른 모습으로 성장했다. 배후단지를 위한 백화점 및 재래시장 등 생활밀착형업소와 유흥업소가 동시에 발달한 것.







인근 주민들을 위해 가장 먼저 들어선 상권은 남성시장(A구역). 4호선 14번 출구 남성시장길을 따라 신동아아파트 4단지까지 250m 가량 뻗어 있는 남성시장은 활기를 잃은 다른 재래 시장과는 달리 여전히 건재함을 자랑한다. 주로 30~40대에 이르는 주부들을 대상으로 하는 이 곳은 150여 개의 점포로 이뤄졌으며 식료품, 잡화점 등이 주로 입점돼 있다. 오전부터 저녁 시간에 이르기까지 손님이 끊이지 않는 게 특징으로 1급 상권으로 통한다.



지난해 8m 도로에서 14m로 확장·개발된 부흥길 사거리(B구역) 역시 상권집중지역으로 1급 상권으로 꼽힌다. KFC와 태평백화점 사이 골목에 형성돼 있는 이 구역은 춘천닭갈비, 원할머니보쌈, 놀부부대찌게 등의 체인점이 자리잡은 먹자 골목이다. 남성시장길과 이어지면서도 그 구역 손님과는 동선이 분리돼 10~30대의 학생 및 직장인 등 젊은층이 주로 찾는다. 하지만 배후단지에 거주하는 가족 단위 외식 손님도 적지 않아 오후 시간에는 어느 점포 할 것 없이 손님으로 가득 차 있는 편이다.







다양한 수요층으로 이뤄진 1급 상권 구역은 10평 기준 권리금 7,000만~1억 원, 보증금 5,000만 원에 월 임대료 200~300만 원 수준이다. 이수공인 황 대표는 “한창 경기 좋을 때는 권리금만 1억 5,000만 원 가량 했었지만 지금은 다소 낮아졌다”며 “그렇지만 보증금이나 월 임대료는 큰 조정이 없다”고 말했다.



태평 백화점을 중심으로 대로변의 점포(C구역)는 최근 기세가 누그러진 편이지만 대로변에 위치한 덕에 1급 상권보다 좀 더 비싸게 거래되고 있다. 요식업보다는 미샤, 토다코사를 비롯한 각종 화장품 가게와 스프리스, 메이폴 등의 의류 브랜드 매장이 입점해 있다. 10평을 기준으로 권리금을 1억 원 수준이지만 보증금은 2억 원, 월세는 400~500만 원 가량으로 1급 상권보다 높게 형성돼 있다.







태평백화점과 이수시네마 사이 골목(D구역)은 다른 구역에 비해 유흥업의 성격이 짙다. 30~40대 이상을 위한 단란주점과 20~30대를 위한 호프집 등이 상가의 상당수를 차지하고 있다. 저녁 8시부터 다음 날 새벽 3시까지 불야성을 이루는 이 곳은 인근 직장인과 지하철이나 버스를 타고 유입된 인구가 대부분이다. 구역이 크지 않은 탓에 상권 집중도가 큰 게 특징으로 40~50평 정도의 점포 기준으로 권리금 1억 5,000만 원, 보증금 5,000~8,000만 원, 월세 300~500만 원 선이다.



한편, 아파트 단지와 인접한 상가(E구역)의 경우 슈퍼, 비디오가게, 세탁소, 학원, 목욕탕 등 지역 주민을 위한 점포들이 대거 입점해 있다. 꾸준한 이용객은 있지만 다른 구역과 달리 집중도가 크지 않아 대부분의 가게에 권리금이 형성돼 있지 않다. 하지만 갈비집, 쌈밥집 등 입주민 회식 및 부녀회 단체 모임이 가능한 업종을 선택할 경우 이 구역도 수입은 쏠쏠하다는 게 인근 중개업자의 설명이다.







마성공인 김 대표는 “이수역 상권의 경우 구역에 맞게 업종만 잘 선택한다면 망하는 사람은 거의 없다”며 “인근 주상복합 입주도 예정돼 있어 상권은 더 넓어질 것”이라고 전했다.



부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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