[부동산뱅크 2009/07/01 - 조회:15,465]
오는 1일 흑석뉴타운 5구역에 들어서는 동부센트레빌І이 일반분양에 들어간다. 최근 이곳에 대한 관심이 뜨겁다. 동부센트레빌І은 강남~용산~여의도를 잇는 주요한 길목에 위치해 있는데다가 9호선 개통과 한강르네상스 일환인 노들섬 개발 등 주변 개발호재도 풍부해 투자가치가 높을 것으로 점쳐지기 때문이다.
반면, 아쉬운 점도 많다. 실제 모델하우스를 방문해 보니 욕실과 주방공간이 협소해 주부들에겐 불편한 점이 많았다. 또 발코니 확장을 하게 되면 주방에 보일러가 들어서는 문제도 있었다. 단지가 들어서는 5구역의 지반이 주변 현충로에 비해서 3~5m 가량 낮은 점도 우려되는 부분이다. 주변에 편의시설 부재도 지적된다. 2015년 흑석뉴타운이 완공되기 전까지는 주변에 상업시설이 없을 것으로 보이며, 공원도 주변 현충원이나 한강시민공원 등의 이용이 어렵다.
분양가도 주변 분양가에 비해 비교적 높게 형성돼 단기적인 높은 수익을 기대하기 어려울 것으로 보인다. 그러나 흑석뉴타운의 경우 앞으로 개발이 완료되면 강남권, 도심권 접근이 용이해 주거지로 인기를 끌 것으로 보인다. 부동산뱅크에서는 이처럼 장, 단점이 뚜렷한 동부센트레빌І에 대해 분석해 봤다.
107∙108동 주거환경 ‘쾌적’
101∙102동 주민커뮤니티 시설 이용 어려워
흑석5구역은 흑석동 45-1번지 일대에 위치한 곳으로 동부건설이 시공을 맡았다. 이곳은 지하3~지상20층 10개 동 전용 59~114㎡ 655가구 규모다. 분양가구는 ▲전용 59㎡ 4가구, ▲84.84㎡A 70가구, ▲84.84㎡B 16가구 ▲84.84㎡C 28가구 ▲84.84㎡D 24가구 ▲114.83㎡A 12가구 ▲114.83㎡B 13가구 등 총 167세대다.
흑석뉴타운 초입에 있는 5구역은 진출입이 편리하고, 대부분 평지로 이뤄져 있는 것이 장점이다. 하지만 흑석 5구역의 경우 현충로보다 지반이 낮아 예전부터 장마 때가 되면 상습 침수공간이었다. 이런 점을 감안하면 동부건설이 지반공사나 하수공사에 심열을 기울여야 할 것으로 보인다.
단지 대부분은 남동향과 남서향으로 위치해 있다. 그러나 이 중 전용 84.84㎡B와 114.83㎡A는 2호 라인이 서향, 3호 라인과 84.84㎡D는 1호 라인이 동향으로 들어서 있다.
동별 배치도를 살펴보면 101, 102동은 남측으로 신설학교부지가 들어설 예정으로 조망이나 일조량이 좋을 것으로 보인다. 다만 학교부지가 가까운 만큼 먼지나 소음 등의 문제가 발생할 수도 있다. 여기에 주민커뮤니티 시설과도 떨어져 있는 것도 불편한 점이다.
107동 3, 4호 라인과 108동은 단지 앞에 완성군릉 등의 녹지가 있어 주거환경이 쾌적할 것으로 보인다. 또 단지 앞으로 휴게공원이 조성되고 보육시설 및 경로당과도 인접해 주거환경이 좋을 것으로 보인다.
103동, 104동은 단지 주출입구와 인접해 있어 진출입이 쉽고, 커뮤니티 시설도 인접해 있는 것이 장점이다. 그러나 단지 앞으로 4구역이 들어서는데 이곳은 5구역보다 지대가 높아 아파트가 들어서면 답답한 느낌을 받을 수 있다.
가사를 위한 다목적인 공간 '미흡'
전용 84㎡ 확장 시 보일러 소음 우려
내부구조는 큰 매력이 없다. 전용 59㎡(공급 25평형) 3bay에 방3개, 욕실2개가 들어서 있다. 무난한 구조로 구성돼 있으며 작은방 붙박이장이 있는 것이 특징이다. 거실과 주방이 ‘ㅣ’자 개방형이라 실내가 넓어 보인다. 전용 59㎡(공급 25평형)은 확장 시 발코니 면적이 줄어드는 단점이 있다.
전용 84㎡(공급 33평형)도 3bay에 방3개, 욕실2개가 들어서 있고 안방에 드레스룸이 있는 것이 특징이다. 전용 84㎡(공급 33평형)의 경우 판상형과 타워형 두 가지 타입이 있으며, 판상형인 A, C구조는 통풍이 좋고, 타워형인 B구조는 방마다 창이 나 있어 채광효과 및 일조량이 뛰어날 것으로 보인다.
전용 84㎡(공급 33평형)은 면적에 비해 공간배치가 비효율적이다. 주방공간이 협소해 확장할 경우 주방에 보일러가 들어가 소음, 환기 등의 문제가 있을 가능성이 높다.
모델하우스를 방문한 김모씨(53세 분당)는 “면적에 비해 욕실, 거실이 좁아 앉아서 주부들이 빨래하기 힘들겠다”며 “또 주방공간을 확장하게 되면 발코니가 없어 빨래나 쓰레기, 배추, 바구니 등 주방살림에 필요한 것들을 놓을 자리가 없는 것이 아쉽다”고 말했다.
전용 114㎡(공급 43평형)는 판상형과 타워형으로 나눠져 있다. 4bay 방4개, 욕실2개로 구성돼 있으며, 안방 드레스룸 공간이 넓게 구성된 것이 눈에 띈다. 또 작은방의 경우 가변형 벽체로 소비자가 원하는데로 공간 구성할 수 있는 것이 장점이다.
교통은 ‘사통팔달’
상업시설 이용은 ‘불편’
동부센트레빌І은 사통팔달의 교통여건도 자랑한다. 단지와 인접해 있는 현충로, 올림픽대로, 동작대교, 한강대교 등을 이용하면 평소에 강남권 15분, 용산 10분, 여의도 15분 가량이 걸린다. 여기에 7월 말에 9호선이 개통되면 강남권을 10분 내 진입할 수 있게 돼 앞으로 강남권역 배후주거지역으로 각광받을 것으로 보인다.
하지만 출퇴근 시간에 자가용이나 버스이용은 불편하다. 흑석뉴타운 앞 현충로의 경우 상습 정체구간으로 평소에도 교통량이 매우 많은 곳이다. 실제 출퇴근시간에 흑석동에서 버스나 자가용를 타고 테헤란로까지 이동하려면 30분 이상이 걸린다. 또 5구역과 인접한 올림픽대로도 출퇴근시간에는 러시아워로 인해 정체돼 있을 때가 많다.
<현충로의 경우 출퇴근 시간 분만 아니라 평소에도 상습정체구간이다. 오후 3시 현충로 모습>
상업시설 부재도 아쉬운 점이다. 단지 주변에 편의시설이 없어 용산역 이마트나 아이마크몰, 반포 신세계, 노량진수산시장 등을 차로 타고 나가야 하는 불편이 있다. 자가용 이용자는 큰 불편이 없겠으나 대중교통을 이용하는 사람들은 불편을 느낄 수 있다.
또 동부센트레빌І이 2011년 입주를 하더라도 주변에 흑석1, 2, 4, 6구역 등은 개발을 중에 있어 주거환경도 좋지 않을 것으로 보인다. 이에 따라 입주 후에도 한동안 공사현장에서 들어오는 소음이나 먼지 등의 피해가 우려된다.
그러나 이런 문제는 앞으로 2015년 흑석뉴타운 사업이 완료됨에 따라 개선될 것으로 예상된다. 흑석시장 일대가 주상복합으로 개발되면 입주시점 후 최대 3년 이내에는 상업시설 부재가 해결될 것으로 판단된다.
녹지 풍부해 ‘괘적’
반포학군 배정 가능
동부센트레빌І은 녹지가 풍부해 주거환경은 쾌적할 것으로 보인다. 남측으로 서달산과 완성군릉 등이 있는데다 북측으로는 한강이 위치해 있다. 또 서리산 내 등산로 이용이 쉬운데다 한강시민공원도 명수대현대와 흑석초 방향으로 길이 나 있어 접근이 용이하다. 그러나 현충원 이용은 어렵다. 현충원의 경우 오르막을 두 개나 넘어야 하는 불편이 있는데다 개방시간이 정해져 있어 직장인들의 경우 평일에 쉽게 이용하지 못하는 단점이 있다. 또 추모공원의 성격이 강해 휴식이나 산책을 위한 공원으로는 이용이 쉽지 않다.
교육여건은 고등학교 학군이 눈길을 끈다. 초등학교의 경우 현충로 맞은 편 흑석초를 쉽게 이용이 가능하다. 다만 어린 아이들이 왕복 8차선의 차도를 건너야 하는 위험이 있는 것은 단점이다. 고등학교는 주변에 고등학교가 부족해 강남8학군인 반포 세화고로 배정받을 수 있다. 이 때문에 고등학교 학군 수요가 풍부할 것으로 보인다.
분양가 주변 집값에 비해 평당 100만 원 가량 높아
장기적인 목적으로 매입 가치 높음
현재 분양가를 살펴보면 공급면적 109㎡ 104동 16층이 최고 7억 600만 원 선이다. 발코니와 옵션비용을 추가하면 최대 7억 2,390만 원 가량이 들 것으로 보인다. 로얄동, 로얄층의 조합원입주권 109㎡ 은 7억 원 선으로 일반분양가와 비슷한 수준이다.
그러나 조합원분의 경우 풀옵션이 무상으로 지급되는 만큼 690만 원 가량을 절약할 수 있는데다 로얄층, 로얄동이 많은 것이 장점이다. 하지만 일반분양가가 조금 높게 형성돼 있다 보니 프리미엄을 고려한 조합원들이 매물을 거둬들여 시장에는 매물이 거의 없는 실정이다.
주변 분양가와 비교해보면 지난해 10월에 동작구 상도동에 분양한 동원베스트 109㎡ 는 3.3㎡당 평균 1,560만 원, 사당동 휴먼시아도 3.3㎡당 1,560만 원 선이었으며, 올 1월에 분양한 사당동 대성유니드 109㎡가 3.3㎡당 1,404만 원으로 같은 지역 내에선 분양가가 높게 책정된 편이다. 그러나 흑석동과 인접한 반포의 경우 지난해 12월에 분양한 반포래미안 109㎡이 3,897만 원 선으로 생활권역이 같은 서초구와는 분양가 차이가 많았다.
주변 집값과 비교해 보면 한강조망이 가능한 한강현대 105㎡는 3.3㎡당 1,886만 원 선, 명수대현대 109㎡는 1,826만 원 선이다. 동부센트레빌І 33평형 일반분양가가 평당 2,000만 원 선 인 것을 감안하면 주변 주택가격보다 높은 편이다. 따라서 현재 일반분양을 받더라도 큰 가격상승은 없을 것으로 판단된다. 다만 입주가 2011년 인 만큼 장기적인 목적으로 매입을 고려해봐야 할 것으로 분석된다.
분양분석팀 글, 사진 장재현/ 장윤정/김근옥
