[전문가칼럼]주택 취득시, 등기비용 이렇게 아껴요
[부동산뱅크 2007/02/15 - 조회:8,353]
부동산을 매입한 사람들이 등기비용 내역서를 보면서 하나같이 하는 말이 있다. “세금이 너무 비싸네요!” 10억의 아파트를 매매한 경우를 예로 들자. 이때 등록세, 취득세는 각각 1%의 세율이 적용되어 모두 2천만원이 되고 만일 주택 면적이 85㎡를 초과하면 농특세 5백만원이 더 부과된다.
또한 이 부동산이 오피스텔이라면 등록세, 취득세는 각각 2%의 세율이 적용되어 모두 4천만원을 납부해야 하고 농특세를 따로 2백만원 더 내야 한다. 여기에 인지, 채권 등을 더하면 상당한 금액이 되어 잔금만 준비했던 사람들에게 예상치 못한 큰 부담이 된다. 이렇듯 비싼 세금에서 오늘은 특히 취득세를 절감하는 방법을 몇가지 찾아보기로 한다.
취득세는 일반적으로 알려져있듯이 일정한 자산의 취득에 부과하는 지방세로 자산을 취득하고 1개월 이내에 납부하여야 하는데, 자진신고 기간을 넘기면 20%의 가산세를 추가로 내야 한다. 여기까지는 기본적인 상식이라 하겠다.
상속등기의 경우 취득세는 매매와 달리 부동산가액의 2%가 부과되는데, 이때 취득세가 면제되는 경우가 있다. 즉, 상속인이 무주택자라면 취득세가 면제된다. 협의 분할에 의해 상속등기를 할 경우 부동산을 무주택자에게 주는 방식으로 하면 신고가액의 2%나 되는 취득세를 면제받을 수 있다. 만일 이를 모르고 이미 취득세를 냈다면 환급받을 수 있다.
또한 증여등기의 경우에도 상속등기와 마찬가지로 2%의 세율이 적용되는데, 이때 증여 대상 부동산을 임차하고 있는 경우라면 보증금에 해당하는 금액에는 1%의 세율이 부과된다. 부담부증여로서 매매와 같은 유상거래로 간주하기 때문이다. 즉 부동산가액이 1억이고 보증금이 6천만원이라면 6천만원에 대해서는 1%의 세율이, 나머지 4천만원에 대해서는 2%의 세율이 적용되므로 6십만원을 절감하게 된다. 이때 등록세도 같은 원리가 적용되므로 총 120만원이 절감된다. 부담부증여임을 입증하기 위해서는 취등록세를 신고할 때 임대차계약서와 임차인의 주민등록등본을 첨부하면 된다.
상속증여등기 모두에 해당하는 중요한 사실이 한가지 있다면 상속 증여가 일어난지 6개월 이내에 그 부동산을 매매하면 예상치 못한 추가비용을 낸다는 점이다. 즉 상속 증여등기는 보통 시가표준액을 기준시가로 하여 취득세가 계산되는데 물론 시가를 기준시가로 하는 경우보다 저렴하기 마련이다. 그러나 6개월 이내에 상속증여받은 부동산을 매매하여 시가가 노출되면 새로이 매매가를 소급 적용하여 취득세를 추가 납부하여야 한다.
한걸음 나아가 법인의 대표이사가 법인의 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 때에는 당해 법인의 자산을 취득한 것으로 간주하여 취득세가 부과된다. 처음 설립하였을 때에는 과점주주가 아니었다가 증자를 하는 과정에서 대표이사가 더 많은 주식을 취득하게 되는 경우가 종종 있는데, 이때 전체주식의 51%를 소유하지 않도록 조심해야 한다. 법인설립시부터 과점주주였다면 취득세가 면제되지만 과점주주가 아닌 자가 주식의 추가 취득으로 과점주주가 된 경우 당해 과점주주가 된 날 법인의 모든 재산을 취득한 것으로 보게 되기 때문이다.
싱가포르투자청이 수천억원대 빌딩을 구입하면서 취득세를 한 푼도 내지 않은 것은 바로 이러한 점을 악용해 리코시아와 2개 자회사로 연결된 기업 지배관계를 이용해 지분을 각각 50.01%, 49.99%로 배분해 과세 대상이 되는 것을 피했기 때문이다.
만만치 않은 취득세, 그 부담을 줄이는 방법이 있는지 면밀히 따져보는 것이 돈버는 또하나의 방법일 것이다.
<이정숙 법무사>
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