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자유로 아이파크의 가치?
안녕하십니까…
먼저 이글을 쓰게 된 이유를 밝히자면.. 우리 아파트의 매매가에 대해서 이상하게 생각하시는 분이 많은 것 같아서… 매매가의 진실을 밝혀 보고자 쓴 것입니다.

매매가 혼선의 주범은… 무책임한 부동산 중개업소라고 할 수 있습니다.
이들이 작성한 허위, 중복, 폐기되어야 할 정보들이 당 아파트의 매매가에 커다란 착각, 혼선을 주고 있기에 이 글을 써 봅니다.

우선, 무책임한 부동산 중개 업소…….
D사이트만 하더라도 입주율 95프로를 상위하는 당 아파트의 매매 매물이 무려 254개나 보입니다. (네 집에 한 집 꼴로 집을 내놨다는 말입니다.)

‘아니.. 금방 이사갈 사람들이 왜..입주는 한 것일까?...’ 도대체가 이해가 안되죠?...
이를 좀 더 자세히 분석해 보겠습니다.
34평형의 경우 총 772가구 중 160가구 즉 다섯에 한 집 꼴, 41평형의 경우 216가구 중 53가구 즉 네 집에 한 집 꼴, 48평형의 경우는 제일 심해 108가구 중 41가구 즉 두 집에 한 집 꼴로 매물을 내놓았다는 말이 됩니다. (48평 사람들은 그럼 2집에 한 집만 입주를 했단 말인가?)

자 그럼… 이제는 사이트에 나와있는 34평형의 매매가 1억 9천에서 2억 천을 분석해 보죠..
도대체 그 매매가가 어떻게 결정 된 것인지.. 알아 보면....
입주를 마친 세대, 즉 등기를 마친 세대가 1억 9천에서 2억 천의 매매가로 아파트를 내놓을 수는 없다.
최초 분양 받은 계약자가 가구, 인테리어 등의 추가 비용 전혀 없이 샤시만 딸랑하고 입주하는 경우라도 등기를 마치기 까지는 (분양가 1억 6천 백 + 취, 등록세 9백 + 학교 용지 부담금, 샤시 7백 + 중도금 융자 이자 7백 + 이사, 부동산 비 등 3백 등) 대략 1억 8천 6백 정도의 금액이 사용된다.

자, 내가 최초 분양 받아 자유로 아이파크에 들어오는 사람이라고 해보자…
1억 8천 6백만원을 들여 (인테리어등을 했다면 프리미엄을 주고 들어온 경우라면.. 이보다 더 들었겠죠…) 아파트에 입주해서 잘 살고 있는 이 시점에 그 집을 매매가 1억 9천 백만원 즉 오백만원의 프리미엄을 붙여 매매에 내놓을까?

작년 신도시 발표 직후 4천에서 7천을 넘나들던 프리미엄을 알고 있는 소유자가 5백만원~천오백만원의 프리미엄 차익을 보려고 매매를 내놓았을까? 그랬을 리는 없다.
교하지구 미분양 아파트도 로얄 층에는 천만원 정도의 프리미엄이 붙어있다.(일주일 전에 직접 확인한 사항)
자유로 아이파크의 프리미엄이 미분양이 1년 정도 지속되고 있는 교하지구 아파트와 비슷한 수준? 이는 말도 안되는 비교이다.

그렇다면 매매가 1억 9천~2억 천이 의미하는 바는?
등기를 낸 세대(입주를 마친 세대)에서는 1억 9천~2억 1으로 매매 할 수는 없음을 위에서 설명하였다.

그렇다면 그 매매가가 의미하는 바는 입주를 하지 않고 분양권을 전매 하는 세대들이 책정해 놓은 가격이라 할 수 있다. (그나마도 부동산에서 실제 매매되는 가격 보다 몇 천 ... 낮추어 싸이트에 등록하는 듯 하다. 이는 신문에서도 개제되었다. 어찌되었건 1억 9천~2억 천을 매매가로 인정해보자...)
현재 매매로 집을 내놓은 세대수는 부동산에 확인해 본 결과 3,40 세대 정도 되는 듯 하다.
즉 전체 가구의 3프로 정도의 가구가 입주를 못하여(자금 사정이 있어서라고 판단 됨) 급매물로 팔려고 내놓은 매매가가 나머지 97프로 입주 완료한 세대가 형성한 매매가로 오해, 착각 되고 있는 상황이다.
분양가 1억 6천에 매매가가 1억 9천~ 2억 천이라…
즉 현재 매매가의 의미는 분양권 전매에 국한된 이야기 이며... 프리미엄이 과거 4천~7보다 천에서 이천 정도 하락하여 3천~ 5천 정도에 형성되어 있음을 있음을 의미한다.

아이파크의 집 값은 현재의 프리미엄 3천~5천 정도에 입주하기 까지의 각종 비용(이천 오백)을 합친 2억 천 6백~2억 3천 6백 선에서 집 값이 형성이 되어 있음을 알수 있다.
이는 추후 분양권 소유자들의 물건이 완전 전부 소진되는 시점이 되면 더욱 명확해 질 것이다.

현재의 1억 9천~ 2억 천은 분양권 전매자들에 국한된 매매가 이며, 현재 아이파크의 가치는 현재는 2억 천 6백~ 2억 3천 6백정도라고 판단된다, (원래는 입주 시점인 8월 경에 2억 5천 정도는 갈 것으로 예상 됐었으나 안되었음. 정부의 규제가 워낙 강력하여... 그러나 내년 실시 계획이 확정되면. 즉 잠재되어 있는 개발 계획 호재들이.. 하나 둘 씩 가시화 되는 시작 하면.. 2억 5천 까지는 갈 것으로 예상됨).

부동산 싸이트를 돌다 보면 2001년에 지은 현대 1, 2차 아이파크가 자유로 아이파크와 비슷한 매매가격을 형성한 것을 보는 경우도 있는데.. 이는 위에 설명한 바와 같이.. 3프로 남짓한 분양권 전매자들의 매매가가.. 마치 나머지 97프로 실제 자유로 아이파크 입주자들이 거래하고 있는 거래가 인 양.. 착각과 오해를 유발시키고 있음이다.

등기를 마친 세대라면.. 지금.. 분양권 전매하려는 사람들이 아직 남아있는 이 시점에 집을 내놓는 것은.. 2천 만원 이상의 손해를 보는 것이라 할 수 있다.
즉.. 3, 4 개월 후 분양권 전매의 물건이 모두 소진되고 난 후 원래의 집 값(현재 형성되어 있는 가격이나 숨겨져 있는 원래의 가치).. 2억 3천 이상의 매매 가격이 형성되었을 때 파는 것이 그나마 현재의 가치를 제데로 인정받으며 파는 것일테다.

급 매매가 필요한 분양권 전매자 3프로를 제외한 나머지 97프로 자유로 아이파크 입주 세대들은 지금 당장 2억 3천에 매매를 하게 해준다 하더라도.. 선뜻 나서지 않을 것이며 또한 그럴 필요도 없다.

현재 가시적인 호재가 없다하여.. 매매가가 평행선을 타고 있지만.. 이는 화산의 마그마라고 할 까?...
내년 파주 신도시 1차 분양가를 평당 850으로 예상했을 때.. (분양가는 종합 검토해 본 결과… 850정도로 예상됨, 보상가가 이삼년전 대비 두 배 이상 올랐기 때문에.. 900이하는 불가능 할 것이라 말하는 부동산 업자도 있었으나..) 34평 분양가가 2억 9천 내 후년 2차 분양시에는 3억을 넘을 것이며.. 2007, 8년 입주 시에는 각종 금융 비용 및 프리미엄.. 도로망 확충등이 가격에 포함되어.. 3억 3천에서 4억 정도를 유지 할 것으로 예상된다.
(현재 대화 아이파크가 3억 5천이지만... 파주신도시로 김포관산간 도로 및 제2자유로. 일산 운정지구간 도로 등이완공되는 2008년에는 대화 마을이 현재 파주신도시와 비교해 가진 자유로 접근성 우수 등의 메리트는 없어 질 것으로 보임. )

즉 2, 3년 후, 자유로 아이파크는 신규 입주 아파트(매매가 평균 3억 5천)의 80에서 90프로 선에서 가치가 결정 될 것이다.
(이는 현재도 알수 있는 현상이다. 현대 1.2차의 최초 분양가와 현재의 매매가를 비교해 보면.. 대략... 1억 정도씩.. 집 값이 올라.. 자유로 아이파크의 팔, 구십 프로에 육박해 있음을 알수 있다.)
즉 최소 2억 8천에서 3억 2천대에 가격이 형성될 것이다.

경의선 복선화, 야당역 신설(시기는 정확하게 점칠 수 없으나 운정 3지구 설이 흘러 나오는 시점에서.. 운정 3지구 확정, 즉.. 신도시 규모가 더욱 커지는 것이 확정되다면.. 이는 2008년경 14,5년씩 된 낡은 아파트들이 밀집된 일산신도시 옆에 4, 5만채의 신규 아파트로 무장한 파주 신도시가 일산 보다 더 큰 규모로 개발된다는 것을 의미한다.
그 변화의 중심에 자유로 아이파크는 서 있으며 이러한 자유로 아이파크를 오백~천오백의 이익을 얻고자 지금 매매한다는 것은... 엄청 돈에 몰리지 않는 한 일년 오천씩.. 벌어줄.. 황금 거위의 배를 가르는 짖일 것이다.

향후 자유로 아이파크의 가치 변동 요인 (대략적은 것만 일곱가지네요...)
1. 파주 신도시 실시 계획 확정 시 (단지 주변 도로망 및 편의 시설등이 계획 되었을 때).
2. 실시 계획에 따른 신도시 도로망 공사 착공 시 (단지 앞의 김포/관산간 도로 및 제2자유로 연결 도로, 일산 연결 도로 등)
3. 파주 신도시 1차, 2차 분양 시 (분양가와 경쟁률이 중요 변수)
4. 2008년 도로망 완공 / 신도시 입주 시
5. 경의선 복선화 착공 및 완공시
6. 교육 특구에 따른 외국어 고등학교등의 계획 발표로 인한 학군 형성시.
7. 2008년 일산 아파트는 14년 정도된 낡은 아파트로 전락하여 일산 주민들은 이동을 시작 할 것으로 예상 됨. (인천.. 중동지역 주민이 상동으로 이동하여 지금은 상동 지역이 중심지로 변모하였음